나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52141 [2] 충청북도 진천군 이월면 삼용리 738 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성감정 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 이월면 삼용리 소재 "용사마을회관" 남측 인근에 위치하며 부근은 경지정리된 답 및 전 등이 주로 소재하는 순수경지정리지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 인근 취락지대 및 간선도로와의 거리 등 감안시 일반적 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 세로장방형으로 "전(현황 휴경)"으로 이용중임. 기호(2) : 세로장방형으로 "전" 및 일부 "잡종지(창고 및 관리사 부지 등)"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 북동측 및 남동측으로 현황 2~3m 내외의 콘크리트 포장된 농로와 접함. 기호(2) : 남서측 및 남동측으로 현황 2~3m 내외의 콘크리트 포장된 농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> 기호(2) : 농림지역 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

기호(1) 및 (2) 지상에 후첨"지적및건물개황도" 및 "사진용지" 와 같이 제시외건물 등이 소재함.

공부와의 차이

기호(1)는 공부상 지목 "답"이나 현황 "전(휴경상태)"이고, 기호(2)는 공부상지목 "전"이나 일부는 "잡종지(창고 및 관리사 부지 등)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2) 지상 소재하는 제시외건물 중 기호(2-3) 관리사는 형식상 "방" 등의 구조물을 갖추고 있으나, 현황상 창고수준의 관리상태 불량한 것으로 판단됨.

물건 비고

제시외 건물 매각 제외. 공부상 지목 "전"이나 현황 "전 및 잡종지(창고 및 관리사 부지)" 임. 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망). 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 경우의 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경52141 (2)

소재지: 충청북도 진천군 이월면 삼용리 738

토지면적: 1275.00㎡ (약 385.6평)

감정가: 76,500,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

주요 권리 내용: 근저당권, 가압류 등 (모두 매각으로 소멸)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 제시외 건물 매각 제외. 공부상 지목과 현황 차이 있음.

2. 입지조건

소재지 및 주변 환경

본건은 충청북도 진천군 이월면 삼용리에 소재하며, "용사마을회관" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 경지정리된 답 및 전 등이 주로 소재하는 순수 경지정리지대입니다.

교통 및 접근성

제반 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 인근 취락지대 및 간선도로와의 거리 등을 감안할 때 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 본건은 북동측, 남동측, 남서측으로 현황 2~3m 내외의 콘크리트 포장된 농로와 접하고 있습니다.

토지 현황 및 이용 상태

본건은 공부상 지목이 "전"이나, 현황 일부는 "전(휴경상태)" 및 "잡종지(창고 및 관리사 부지 등)"로 이용 중입니다. 제시외 건물(창고 및 관리사)이 소재하나 매각에서는 제외됩니다.

지역 지구 및 규제 사항

본건 토지는 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한구역 700m) 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2021년 5월 3일 접수된 근저당권(을11)입니다. 이에 따라 본 경매로 인해 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액

본건과 관련된 채권 총액은 약 306,825,837원입니다. (근저당 276,000,000원 + 가압류 30,825,837원)

임차인 현황

해당 물건에 대한 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 개발 잠재력

순수 경지정리지대에 위치하여 농업 활동에 적합한 환경입니다. 현황 잡종지(창고 및 관리사 부지)로 이용되는 부분이 있어, 소규모 시설 운영의 가능성을 엿볼 수 있습니다. 다만, 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하고 있어, 기본적인 편의시설 및 공공시설은 인근 취락지대를 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 상세한 생활 편의 시설과의 거리는 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수

본건은 농지이므로 입찰 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금을 반환받지 못할 수 있으므로, 사전에 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

공부상 지목과 현황 차이

공부상 지목은 "전"이나 현황은 "전 및 잡종지(창고 및 관리사 부지)"로, 실제 이용 현황과 공부상 내용이 다릅니다. 또한, 제시외 건물(창고, 관리사)이 존재하나 매각에서 제외되므로, 이를 감안한 접근이 필요합니다.

토지 이용 규제

농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 건축 행위나 토지 이용에 있어 법적 제한이 많습니다. 농업 외 용도로의 개발은 매우 제한적입니다.

제시외 건물

매각 대상에서 제외되지만, 현황상 존재하는 창고 및 관리사 부지는 실제 토지 이용 시 고려해야 할 사항입니다.

최저매각가격 조정

최저매각가격은 제시외 건물로 인해 제한받는 가격으로 명시되어 있어, 해당 부분이 감정가 산정에 영향을 미쳤음을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농림지역 내 농업진흥구역에 위치한 토지로서, 경지정리지대 내 농업용지로서의 가치와 함께 일부 잡종지로서의 활용 가능성을 가진 특수 물건입니다. 권리관계는 매우 깨끗하나, 농지취득자격증명이라는 까다로운 요건과 엄격한 토지 이용 규제가 주요 특징입니다.

8. 투자 포인트

농지 취득 자격 요건을 충족하는 농업인 또는 관련 사업자에게는 비교적 저렴하게 농지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

향후 농업 관련 시설 설치 또는 농지 관련 정책 변화 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리관계가 명확하여 인수되는 부채가 없으므로, 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 76,500,000원입니다. 인수되는 권리가 없고, 제시외 건물 매각 제외, 공부상 지목과 현황 차이, 농림지역 및 농업진흥구역 지정 등의 제약 사항을 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 53,550,000원에서 61,200,000원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 비교, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 비용 등을 종합적으로 검토하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.