나이스옥션 법원경매 대전 2024타경1118 [1] 대전광역시 동구 가오동 136-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후감정 · 평가일 2024.02.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가오동 소재 "대전가오고등학교" 남서측 인근에 위치하는 토지로서,
주위는 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설, 다세대주택 등으로 형성된 주택지대로
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량의 운행빈도 및
인근 편의시설과의 접근성 등에서 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄하게 조성된 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 왕복3차선 포장도로를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청)<교욱환경
보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양
비래공원))
임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬래브)지붕 5층 건물로,
(2010.11.11 사용승인)
외벽:석재 및 벽돌치장쌓기 마감 등
내벽:벽지 및 일부 타일마감 등
창호:샷시 이중창호임

이용상태

1층:계단실, 승강기
2층:다가구주택(6개호)
3층:다가구주택(6개호)
4층:다가구주택(6개호)
5층:다가구주택(2개호)로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 출입
문통제설비, 태양광설비, 1층 주차장 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 건물 3,4층은 공부상 용도가 각층 "4가구"이나 현황 "6가구"로 조사되었으며, 5층
은 공부상 용도가 "사무소"이나 현황 "주택 2가구"로 이용중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타:본건 건물은 현장조사시 이해관계인 부재로 일부 내부확인을 하지 못하였으며,
건축물 현황도면 및 인근 탐문조사, 외부관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기
준으로 평가하였으니 경매진행시 참고바람.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외 건물 포함(5층 소재 다용도실 20.7㎡ 및 보일러실 3.5㎡)
3. 건물 3, 4층은 공부상 각층 "4가구"이나 현황 "6가구"이며, 5층은 공부상 "사무실"이나 현황 "주택 2가구"로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

대전광역시 동구 가오동 136-1

1.2. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬래브)지붕 5층 건물

* 사용승인일: 2010년 11월 11일

* 건물 주요 용도: 건축물대장상 단독주택, 제2종근린생활시설. 현황 1층: 계단실, 승강기, 2층: 다가구주택(6개호), 3층: 다가구주택(6개호), 4층: 다가구주택(6개호), 5층: 다가구주택(2개호)로 이용 중.

* 설비 내역: 전기, 위생 및 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 출입문 통제, 태양광 설비, 1층 주차장 등.

1.3. 토지 정보

* 토지 면적: 491.00㎡ (약 148.53평)

* 토지 이용 상태: 대체로 사다리형의 평탄하게 조성된 주거용 건부지로 이용 중.

* 인접 도로: 남측으로 폭 왕복 3차선 포장도로 접함.

1.4. 감정가 및 면적

* 감정가: 2,146,398,090원

* 건물 면적: 853.93㎡ (약 258.33평)

* 토지/건물 일괄 매각 대상.

1.5. 경매 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경1118 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세종새마을금고 (세OOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 대전광역시 동구 가오동 소재 "대전가오고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설, 다세대주택 등으로 형성된 주택지대로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재함. 차량 운행 빈도 및 편의시설과의 접근성 등에서 제반 교통 상황은 보통시됨.

* 남측으로 폭 왕복 3차선 포장도로를 통해 접근 가능함.

2.3. 지역 및 지구 지정

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (전부 제한지역)

* 교육환경보호구역 (상대정화구역)

* 중점경관관리구역 (계족산, 식장산, 가양비래공원)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부: 세종새마을금고 근저당 (2022.06.30.) - 을3

* 건물 등기부: 세종새마을금고 근저당 (2022.06.30.) - 을21

* 위 권리들이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

3.2. 채권 총액

* 등기부상 채권 총액: 1,751,000,000원 (을구 채권 합계 기준, 말소기준권리 포함)

* 실제 경매 채권 총액 (말소기준권리+임의경매): 1,056,000,000원 (근저당) + 993,451,180원 (임의경매) = 2,049,451,180원 (세종새마을금고)

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 주요 임차인 현황:

* 오세진 (302호): 보증금 78,750,000원, 전입일 2018-12-06, 확정일자 2018-12-06.

* 건물 등기부상 '을22' 주택임차권(2023.12.04. 접수, 오세진)이 존재하며, '인수'로 기재되어 있음.

* 물건명세서에 따르면, "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 22번 주택임차권(2023.12.04. 제155684호)는 배당에서 아래 보증금이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(임대차보증금 75,000,000원, 전입일 2018.12.06. 확정일자 2018.12.06.)"이라고 명시되어 있어, 약 75,000,000원의 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 높음.

* 이은지 (201호): 보증금 110,000,000원, 전입일 2022-11-29, 확정일자 2022-11-17. (대항력 없음, 말소 예정)

* 한국토지주택공사(김해순) (202호): 보증금 80,000,000원, 차임 200,000원, 전입일 2022-10-11, 확정일자 2022-09-29. (대항력 없음, 말소 예정)

* 신관철 (203호): 보증금 0원. (대항력 없음)

* 한국토지주택공사(신관철) (203호): 보증금 110,000,000원, 전입일 2022-08-16, 확정일자 2022-07-29. (대항력 없음, 말소 예정)

* 박제원 (204호): 보증금 35,000,000원, 전입일 2023-02-22, 확정일자 2023-02-07. (대항력 없음, 말소 예정)

* 윤영웅 (206호): 보증금 110,000,000원, 전입일 2022-10-31, 확정일자 2022-10-04. (대항력 없음, 말소 예정)

* 이주호 (301호): 보증금 0원. (대항력 없음)

* 한국토지주택공사(이주호) (301호): 보증금 110,000,000원, 전입일 2023-05-08, 확정일자 2023-03-15. (대항력 없음, 말소 예정)

* 전주연 (303호): 보증금 90,000,000원, 전입일 2023-05-19, 확정일자 2023-05-19. (대항력 없음, 말소 예정)

* 김영천 (304호): 보증금 35,000,000원, 전입일 2023-06-07, 확정일자 2023-06-07. (대항력 없음, 말소 예정)

* 송수찬 (305호): 보증금 40,000,000원, 전입일 2023-02-08, 확정일자 2023-02-08. (대항력 없음, 말소 예정)

* 조성빈 (306호): 보증금 0원. (대항력 없음)

* 한국토지주택공사(조성빈) (306호): 보증금 95,000,000원, 차임 100,000원, 전입일 2022-08-16, 확정일자 2022-07-29. (대항력 없음, 말소 예정)

* 허윤지 (401호): 보증금 110,000,000원, 전입일 2022-09-16, 확정일자 2022-09-19. (대항력 없음, 말소 예정)

* 김지애 (402호): 보증금 110,000,000원, 전입일 2022-09-01, 확정일자 2022-08-24. (대항력 없음, 말소 예정)

* 이현정 (403호): 보증금 100,000,000원, 전입일 2022-11-14, 확정일자 2022-11-07. (대항력 없음, 말소 예정)

* 김도형 (404호): 보증금 45,000,000원, 전입일 2022-12-14, 확정일자 2022-12-14. (대항력 없음, 말소 예정)

* 김영덕 (405호): 보증금 30,000,000원, 전입일 2023-05-18, 확정일자 2023-05-18. (대항력 없음, 말소 예정)

* 성윤희 (406호): 보증금 0원. (대항력 없음)

* 한국토지주택공사(성윤희) (406호): 보증금 95,000,000원, 차임 150,000원, 전입일 2022-08-31, 확정일자 2022-07-21. (대항력 없음, 말소 예정)

* 정인영 (502호): 보증금 140,000,000원, 전입일 2022-09-02, 확정일자 2022-09-02. (대항력 없음, 말소 예정)

* HANGTA NHUNGOC: 보증금 0원. (대항력 없음)

3.4. 기타 권리사항

* 물건명세서상 '작성일'은 기재되어 있지 않음.

* 등기부상 갑12 압류 (동구(대전광역시)) 및 갑14 압류 (서대전세무서장)는 임의경매 개시결정에 따라 말소 예정.

* 건물 등기부상 을29, 을24, 을26, 을27, 을23, 을25, 을28 주택임차권은 모두 '말소'로 기재되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보이나, '오세진' 관련 을22번 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있으며 물건명세서에 명확히 인수 대상임을 명시함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주택가 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변으로 크고 작은 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있음.

4.2. 업종 분포

주로 주거시설 및 근린생활시설(편의점, 식당, 미용실 등) 위주로 분포하는 지역으로, 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 접근성은 보통 수준임.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 대전가오고등학교가 남서측 인근에 위치하며, 주변으로 초등학교 및 중학교의 접근성도 양호할 것으로 판단됨. (정확한 학군 정보는 추가 확인 필요)

5.2. 편의 시설

* 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

* 대형 쇼핑몰, 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있음.

5.3. 교통 편의성

* 시내버스 노선이 잘 갖추어져 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 남측 3차선 도로를 통해 차량 접근성 역시 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

* 302호 오세진 임차인의 경우, 대항력이 있으며 보증금 75,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높음. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항임.

6.2. 공부와 현황의 차이 (불법 건축물 가능성)

* 건물 3, 4층은 공부상 각 "4가구"이나 현황 "6가구"로 이용 중이며, 5층은 공부상 "사무실"이나 현황 "주택 2가구"로 이용 중임.

* 이는 불법 증축 또는 용도 변경에 해당할 수 있으며, 이 경우 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 처분을 받을 수 있음. 정확한 불법 건축물 여부 및 위반 사항은 건축물대장 상세 내용 및 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 함.

6.3. 제시외 건물

* 5층 소재 다용도실 20.7㎡ 및 보일러실 3.5㎡가 포함 매각되나, 이들 제시외 건물의 현황, 법적 문제 여부 등을 사전에 면밀히 검토해야 함.

6.4. 임대 관계 미상

* 대부분의 임차인에 대한 임대 관계가 미상으로 되어 있음. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 변수(예: 불법 점유, 유치권 등)가 발생할 가능성을 내포함.

6.5. 지역 제한사항

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 신축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건 대전광역시 동구 가오동 소재 다가구주택은 주거지로서의 기본적인 입지 여건은 갖추고 있으나, 권리관계 및 건물 현황상 여러 가지 잠재적 리스크를 안고 있는 물건임.

가장 중요한 점은 302호 오세진 임차인의 대항력 인수 가능성(약 7500만원)과, 건물 3, 4, 5층의 공부와 현황이 상이하여 발생하는 불법 건축물 관련 문제임. 이러한 부분은 매수인의 인수 부담 및 향후 운영에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 전문가와 함께 면밀한 조사가 필요함.

다만, 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 이러한 리스크를 감수하고도 수익성을 확보할 수 있는 투자 기회가 될 수도 있음.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 위치: 가오동 주택가에 위치하여 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

* 건물 규모: 5층 건물로 총 14가구 (공부상 12가구 + 2가구)에 달하는 다가구 주택으로, 임대 수익 창출 잠재력 보유.

* 낮은 낙찰가 기대: 권리관계 및 건물 현황의 리스크로 인해 경쟁률이 낮아져 시세 대비 저렴하게 취득할 기회 모색 가능.

* 추후 개발 가능성: 장기적인 관점에서 주변 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(21억 4639만 8090원)와는 별개로, 매수인이 인수해야 할 보증금(약 7500만원)을 제외하고 산정해야 합니다.

* 건물의 불법 증축 및 용도 변경 여부, 대항력 있는 임차인 인수 부담, 명도 난이도, 건축 규제 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현재 채권 총액이 감정가를 상회하고 있어 1회 이상 유찰될 가능성이 높습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 방문을 통한 실사, 건축물 관련 행정 확인, 세무 조사, 명도 가능성 등 추가적인 심층 분석이 반드시 필요합니다.

* 이러한 리스크들을 감안하여, 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 검토해 볼 수 있으나, 최적의 입찰가는 시장 상황과 경쟁 구도에 따라 달라질 수 있습니다.

* 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 반드시 전문가의 도움을 받아 추가적인 확인과 판단 하에 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.