나이스옥션 법원경매 대전 2025타경1504 [2] 대전광역시 중구 태평동 395-1 뉴삼부프라자 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 태평동 소재 '대전태평초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 제2층 제205호, 제206호, 제212호, 제213호 4개 호수로서
(사용승인일 : 1986.10.08)
외벽 : 복합판넬 및 커튼월 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

일련번호(1~4) : '근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 시스템 에어컨 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 현황 '상업용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 북측 및 남측으로 8미터 내외의 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2022-05-10), 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전태평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 일련번호 3,4는 벽체를 제거하고 경계의 구분없이 한개호의 형태로 이용중이며 집합건축물대장상 도면 및 현황 점유사용부분 및 현장조사 등을 통하여 호별 위치를 확인하였는 바, 경매진행(입찰)시 재확인을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경1504 (2)

* 소재지: 대전광역시 중구 태평동 395-1 뉴삼부프라자 2층206호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 128,000,000원

* 토지면적: 21.94㎡ (약 6.64평)

* 토지지분: 21.937㎡ (약 6.64평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 34.61㎡ (약 10.47평)

* 건물지분: 34.6054㎡ (약 10.47평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 송OOO

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 입지조건

* 본건은 대전광역시 중구 태평동 소재 '대전태평초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 대체적으로 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건도 보통 수준입니다.

* 동측으로 폭 약 15미터 내외의 도로, 북측 및 남측으로 폭 8미터 내외의 도로를 통해 접근 가능합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부현황

* 본건은 다수의 권리가 설정되었으나, 경매 절차 진행으로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

* 등기부상 주요 권리 현황:

* (2)근저당권 (농협은행주식회사): 2015-08-28 접수, 말소.

* 공유자전원지분전부이전 (주식회사선양): 2015-11-09 접수, 말소되지 않음.

* 가압류 (송얌잔이): 2017-02-16 접수, 말소.

* 소유권이전 (정수찬, 매매): 2017-10-20 접수, 말소되지 않음.

* 강제경매 (송얌잔이): 2025-03-07 접수, 현재 경매의 기원, 말소.

* (2)근저당권일부이전 (남궁선호): 2026-01-23 접수, 말소.

* 임의경매 (주식회사어썸플레이스): 2026-02-24 접수, 말소.

* 총 등기부채권액은 1,350,000,000원입니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

* 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 명시되지 않았습니다. (별도 확인 필요)

1.3. 3. 임차인 현황

* 임차인 윤정희:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022-05-16

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 낙찰로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 이정인:

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 440,000원

* 전입(사업)일자: 2024-07-02

* 확정일자: 2024-07-02

* 배당신고일자: 2025-03-14

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 낙찰로 인해 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 본건은 대전광역시 중구 태평동의 일반적인 근린상가 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 아파트 단지들이 밀집해 있어 배후 수요는 확보 가능한 입지입니다.

* '뉴삼부프라자'는 과거 고급 상가로 운영되었던 역사가 있으며, 최근 리모델링을 통해 재정비된 것으로 보입니다.

* 인근에 다양한 상업 시설 및 식당 등이 분포하여 상권 활성화 가능성은 존재합니다.

* 제3종일반주거지역, 시가지경관지구 등 도시계획에 따른 개발 방향성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 본건 인근에 대전태평초등학교가 소재하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

* 주변에 병원, 은행, 마트 등 각종 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 아파트 단지들이 밀집된 지역으로, 주거 밀집 지역의 특성을 가지고 있습니다.

* 대전 도시철도 1호선 용두역이 2027년 개통 예정으로, 향후 교통 편의성이 증대될 것으로 기대됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 본건은 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으므로 최종 입찰 전 권리 분석을 철저히 재확인해야 합니다.

* '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으므로, 이에 대한 상세 내용 및 발생 가능성에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 건물 사용승인일이 1986년으로, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* '뉴삼부프라자' 건물 자체의 집합건물 등기부상 '소유권이전 (정수찬, 매매)' 권리가 말소되지 않은 상태로 있어, 해당 권리 관계에 대한 명확한 확인이 요구됩니다.

* 본건은 '근린상가' 용도로 이용 중이며, '판매시설'로도 사용 가능합니다. 그러나 실제 임대 현황 및 공실률 등 시장 상황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 본건은 2층 206호이며, '본건 일련번호 3,4는 벽체를 제거하고 경계의 구분 없이 한 개 호의 형태로 이용중이며...'라는 기타참고사항이 있습니다. 이는 본건(206호)에 직접적으로 해당되는 사항이 아닐 수 있으나, 호별 위치 확인 및 점유 사용 부분에 대한 현장 재확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 대전광역시 중구 태평동의 주거 밀집 지역에 위치한 근린상가 건물입니다.

* 주변 아파트 단지들을 기반으로 한 배후 수요가 존재하며, 1986년 준공된 건물이지만 지역 상권 내에서 중요한 위치를 차지하고 있습니다.

* 현재 등기부상 주요 권리들이 대부분 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 부담해야 할 보증금은 없는 상황입니다.

* 다만, 소멸되지 않는 지상권의 존재와 소유권이전 권리가 말소되지 않은 점, 그리고 건물의 노후화 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 향후 주변 교통망 개선(용두역 개통 예정) 및 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있으나, 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 대전광역시 중구 태평동의 인구 밀집 지역 내 상가 물건입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담금이 없습니다 (인수 보증금 0원).

* 주변에 다수의 아파트 단지가 있어 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 향후 대전 도시철도 1호선 용두역 개통(2027년 예정)으로 교통 여건 개선이 기대됩니다.

* '뉴삼부프라자' 건물은 과거 명성을 가지고 있었으며, 리모델링 등을 통해 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 128,000,000원입니다.

* 대항력 있는 임차인 및 인수할 보증금이 없으며, 권리 분석상 명확한 부담이 적은 점을 고려합니다.

* 다만, 건물 노후화, 소멸되지 않는 권리(지상권 등) 및 기타 미확인 권리(소유권이전)에 대한 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가 범위는 약 96,000,000원 ~ 108,800,000원 수준으로 제시합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 상세 권리 분석, 최신 시세 및 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.