나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3617 [2] 대전광역시 서구 흑석동 465-10 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 흑석동 소재 '노루산' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 주위에 버스정류장 소재 및 배차간격 등을 고려시 대중교통을 이용한 접근조건은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 (1, 3, 8) : 부정형 평지로서, 전으로 이용중임.
일련번호 (2, 5, 9) : 부정형 평지로서, 전 및 일부 농로로 이용중임.
일련번호 (4) : 전반적인 정방형 평지로서, 상업용으로 이용중임.
일련번호 (6) : 부정형 평지로서, 창고용으로 이용중임.
일련번호 (7) : 부정형 평지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 (1, 3, 8) : 지적도상 맹지로서 본건 인근토지를 통하여 접근 가능함.
일련번호 (2, 5, 9) : 복서측으로 노폭 약 4미터 내외의 농로와 연계된 본건 토지내 농로를 통하여 접근 가능함.
일련번호 (4) : 북동측으로 본건 일련번호 (7) 도로를 통하여 접근 가능함.
일련번호 (6) : 북동측으로 본건 일련번호 (5) 농로 부분을 통하여 접근 가능함.
일련번호 (7) : 본건이 도로로 이용중이며, 북동측으로 본건 일련번호 (5) 농로 부분과 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 700m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2021-12-31)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>
일련번호(2) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 700m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2021-12-31)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>
일련번호(3) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 700m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2021-12-31)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>
일련번호(4) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 700m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2021-12-31)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>
일련번호(5) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 700m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2021-12-31)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>
일련번호(6) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 700m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2021-12-31)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>
일련번호(7) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 700m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2021-12-31)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>
일련번호(8) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 700m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2021-12-31)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>
일련번호(9) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(일부제한구역 700m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역(2021-12-31)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 하천구역(2023-08-01)<하천법>

제시목록 외의 물건

후첨 사진용지와 같이 토지 일련번호 (5), (6) 위 지상에 수목(편백나무, 단풍나무 등) 약10여주가 소재하는 것으로 조사되었으며, 관리상태 및 일반거래 관행 등을 참작하여 토지에 포함하여 평가하오니, 경매진행(입찰)시 참고 하시기 바람.
후첨 사진용지와 같이 토지 일련번호(6) 지상에 미등기이나 일반건축물대장상 사용승인을 득한 건물 1동이 소재하는 것으로 조사되어 이를 별도로 제시외 건물 ㉠으로 감정평가 하오며, 별도로 제시외 건물이 소재함으로 인하여 토지의 사용·수익이 제한받는 경우의 단가를 별지 ""감정평가명세표""에 병기하였으니, 경매진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

10-1 : 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층 제2종근린생활시설(일반음식점)로서,
(사용승인일 : 2012.04.02)
외벽 : 벽돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등
10-2 : 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층 제2종근린생활시설(일반음식점-부속)로서,
(사용승인일 : 2012.04.02)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

난방설비, 전기설비, 위생 및 급배수설비 등.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

본건 건물 일련번호 (10)은 등기사항전부증명서상 단독주택으로 표기되어 있으나, 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 각각 상이하며, 일반건축물대장상 2023.1.11. 건축물 표시변경 내역이 등기사항전부증명서상 미반영된 것으로 조사되었으니 업무진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 몰수)
- 목록2,9 지목상 '답'이나 일부 농로로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3617 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구

매각대상: 토지매각 (단, 제시외 건물 및 수목 포함 일괄매각)

소재지: 대전광역시 서구 흑석동 465-10

용도(지목): 답

총 토지면적: 807.00㎡ (약 244.1평)

감정가: 83,441,000원

제시외 건물: 1동 (미등기, 근린생활시설, 단층)

제시외 수목: 약 10여주 (편백, 단풍나무 등)

토지 이용 현황:

* 일련번호 (1, 3, 8): 부정형 평지, 전 이용 중.

* 일련번호 (2, 5, 9): 부정형 평지, 전 및 일부 농로 이용 중.

* 일련번호 (4): 정방형 평지, 상업용 이용 중.

* 일련번호 (6): 부정형 평지, 창고용 이용 중.

* 일련번호 (7): 부정형 평지, 도로 이용 중.

토지 이용계획 및 제한상태 (일련번호 1-9 공통):

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (일부제한구역 700m 이내)

* 개발제한구역

토지 이용계획 및 제한상태 (일련번호 9 추가):

* 하천구역 (2023-08-01)

건물 이용 현황 (제시외 건물 ㉠):

* 건물 구조: 벽돌구조, 철근콘크리트지붕 단층

* 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

* 사용승인일: 2012.04.02

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 단독주택, 일반건축물대장상 제2종근린생활시설로 상이.

2. 입지조건

주변 환경 및 위치:

* 본건은 대전광역시 서구 흑석동 '노루산' 남동측 인근에 위치.

* 주위는 농경지, 농가주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대.

* 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됨.

교통 접근성:

* 차량 이용 시 제반 차량의 접근이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하며, 배차 간격 등을 고려 시 대중교통 이용 접근 조건은 대체로 보통 수준으로 평가됨.

도로 상태:

* 일련번호 (1, 3, 8): 지적도상 맹지로서 인근 토지를 통하여 접근 가능.

* 일련번호 (2, 5, 9): 북서측 노폭 약 4미터 내외 농로와 연계된 본건 토지 내 농로를 통해 접근 가능.

* 일련번호 (4): 북동측 일련번호 (7) 도로를 통하여 접근 가능.

* 일련번호 (6): 북동측 일련번호 (5) 농로 부분을 통하여 접근 가능.

* 일련번호 (7): 본건 토지 자체가 도로로 이용 중이며, 북동측 일련번호 (5) 농로와 연계됨.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2020년 12월 8일 구봉신용협동조합의 근저당권 (을1).

* 이하 근저당권 (을3, 을4) 및 지상권설정 (을2)은 말소될 예정임.

* 현재 진행 중인 경매는 2025년 6월 25일 접수된 구봉의 임의경매 (갑4).

* 등기부채권 총액: 약 1,360,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 등기부상 을2 지상권은 말소 예정으로 확인됨. 본건 경매 진행 시 등기부상 말소 예정 권리가 소멸되는지 여부를 반드시 재확인할 필요가 있음.

임차인 현황:

* 임대관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계는 0원임.

* 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않는 임차인이 존재할 가능성이 있어 주의가 필요함.

4. 상권 및 생활정보

주변 상권:

* 본건 소재지는 농경지와 농가주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 대규모 상업시설보다는 지역 기반의 소규모 상업 활동이 이루어지는 것으로 보임.

* 일련번호 (4)는 상업용으로 이용 중이며, 제시외 건물 ㉠도 일반음식점으로 이용 중인 점은 지역 내 상업 기능의 일부를 나타냄.

생활 편의시설:

* 주변에 농경지 및 주거 시설이 혼재되어 있어, 대형 편의시설보다는 기본적인 생활에 필요한 근린생활시설 등이 존재할 것으로 예상됨.

* 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가되나, 상세한 편의시설 현황은 별도 확인이 필요함.

5. 잠재적 리스크

농지 관련 규제 및 취득:

* 본건은 지목이 '답'으로 농지이므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명서를 제출해야 함.

* 미제출 시 매수 신청 보증금 전액이 몰수될 수 있으니, 사전에 취득 자격 요건을 충족하는지 확인해야 함.

* 일련번호 (2, 9) 토지는 지목상 '답'이나 일부 농로로 이용 중이므로, 실제 이용 상태와 지목 간 차이에 대한 확인이 필요함.

토지 이용 및 현황:

* 일련번호 (1, 3, 8) 토지는 지적도상 맹지이므로, 인접 토지와의 관계, 통행권 확보 방안 등을 면밀히 검토해야 함.

* 일부 토지는 전, 상업용, 창고용, 도로 등으로 다양하게 이용되고 있어, 실제 현황과 공부상 지목 간 차이가 존재함.

건물 관련 사항:

* 지상에 미등기 건물 1동(일반음식점)이 소재하며, 이는 토지 매각 시 일괄 매각 대상에 포함됨.

* 해당 건물의 공부상 용도(제2종근린생활시설)와 등기사항전부증명서상 용도(단독주택)가 상이하므로, 건축물대장 및 등기부등본을 통해 정확한 현황을 파악해야 함.

* 건물 사용승인일은 2012.04.02이나, 등기부에는 미반영된 상태일 수 있어 주의 필요.

기타 법적 제한:

* 일련번호 (9) 토지는 하천구역으로 지정되어 있어, 하천법 등에 따른 추가적인 행위 제한이 있을 수 있음.

* 모든 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역에 속해 있어, 건축 및 개발 행위에 대한 제한이 따름.

6. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 흑석동에 위치한 농지로서, 주변으로 농경지, 농가주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 소재합니다. 총 807㎡의 토지에 대해 감정가 83,441,000원으로 책정되었으며, 현재 농지취득자격증명 제출이 필수적인 물건입니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 근저당권(을1)을 말소기준으로 모두 말소될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 혹시 모를 미확인 임차인의 존재 가능성에 대한 주의가 요구됩니다.

토지의 일부는 맹지이거나 농로로 이용 중이며, 지목과 실제 이용 현황이 상이한 부분이 있습니다. 또한, 미등기 건물 1동이 소재하며, 이 건물의 공부상 용도와 등기부상 용도가 불일치하는 점도 확인되었습니다.

자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 하천구역 등 여러 법적 제한이 존재하므로, 향후 개발 또는 건축 시 관련 법규 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

7. 투자 포인트

* 대전광역시 서구라는 입지적 이점.

* 감정가 대비 넓은 토지 면적.

* 인근 농경지 및 주택, 소규모 상업시설 혼재로 인한 잠재적 개발 가능성.

* 근린생활시설로 이용 중인 제시외 건물 존재.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

주변 실거래가, 유사 물건 낙찰가, 법적 제한 사항으로 인한 활용도 저하 가능성, 농지 취득 시 발생할 수 있는 부대 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 권리분석 및 현장 조사가 필요합니다.

성공적인 입찰을 위해서는 전문가와 상담하여 최적의 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.