나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6378 [1] 경기도 여주시 현암동 164-22 라이프타운 102동 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국제일감정 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 여주시 현암동 소재 "여주지원" 동측 인근에 위치하며, 인근은 주택, 아파트,
연립 및 다세대주택, 상가 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층건 내 6층 602호로서
외벽: 스톤코트 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호: 샷시 창호 구조임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 공동현관 보안설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(2020-07-01)(접합) 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상7층 건물이나 1층은 주차장 및 현관, 2-3층은 오피스텔이고 4-7층 4개층만
다세대주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 건물 현황

본건은 경기도 여주시 현암동 164-22번지에 위치한 라이프타운 102동 6층 602호 다세대주택입니다. 해당 건물은 철근콘크리트 구조로, 2015년 8월 20일에 사용 승인되었습니다. 총 7층 건물이며, 본건은 그중 6층에 위치하고 있습니다. 건물 전체의 용도는 공동주택이며, 1층은 주차장 및 현관, 2-3층은 오피스텔, 4-7층은 다세대주택으로 이용되고 있습니다.

2.2. 면적 정보

본건의 건물 전용면적은 61.39㎡ (약 18.57평)이며, 이에 해당하는 토지 지분 면적은 37.94㎡ (약 11.48평)입니다. 건물 및 토지의 제시외 면적은 없습니다.

2.3. 매각 정보

본건의 감정평가는 136,000,000원 (1억 3천 6백만원)입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다. 채권자는 청OOOOOOOOO이며, 특이사항으로는 공동 담보 물건입니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 경기도 여주시 현암동 소재 "여주지원" 동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 주택, 아파트, 연립 및 다세대주택, 상가 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

3.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3.3. 도로 상황

단지 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2015년 9월 22일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권금액 126,000,000원)입니다. 이 권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있습니다.

4.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사뉴라이프건설 (2015-08-24)

* 소유권이전: 김광훈 (2015-09-22)

* 근저당: 한국주택금융공사 (2015-09-22, 126,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 청송심씨충익공파종회 (2024-11-18, 23,333,324원) - 본건 경매 신청 채권자

등기부채권 총액은 126,000,000원입니다.

4.4. 임차인 현황

명시된 임차인 현황 정보에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 건물 내 상가/주거 혼합 현황

라이프타운 102동은 7층 건물로, 1층은 주차장 및 현관, 2-3층은 오피스텔, 4-7층은 다세대주택으로 구성되어 있어 상업 및 주거 기능이 혼합된 건물입니다. 본건은 주거용인 6층에 위치합니다.

5.2. 주변 상권

본건 주변은 주택, 아파트, 연립 및 다세대주택, 상가가 혼재된 지역으로, 지역 상권은 비교적 활성화되어 있는 것으로 판단됩니다.

5.3. 생활 편의시설

본건 인근에는 기본적인 편의시설로서 소규모 상점, 마트, 식당 등이 자리하고 있을 것으로 예상됩니다. 또한, "여주지원"이 인근에 위치하여 관련 행정 및 법률 서비스 접근성이 양호할 수 있습니다.

5.4. 교육 시설

주변의 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 특성상 도보 또는 차량으로 통학 가능한 거리에 초등학교, 중학교 등이 소재할 가능성이 있습니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 아래와 같은 도시관리계획 및 각종 규제의 영향을 받습니다.

* 도시지역, 준공업지역

* 소로2류 (폭 8m-10m) (2020-07-01 지정)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지이용제한

상기 명시된 토지이용계획 및 제한상태는 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있으며, 일부 제한은 토지 이용 자체에 영향을 미칠 수 있습니다.

7.2. 공동담보

본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보물의 가치 변동이나 처분 결과가 본건에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

7.3. 건물 이용 현황

건물이 오피스텔, 다세대주택 등 다양한 용도로 사용되고 있어, 건물 관리 및 유지와 관련하여 이해관계자 간의 조율이 필요할 수 있습니다.

7.4. 미소멸 지상권

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 해당 지상권의 내용, 존속 기간, 가치 등에 따라 실제 부동산 가치 및 활용성에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 여주시 현암동에 위치한 비교적 신축(2015년 준공)의 다세대주택으로, 감정가는 1억 3천 6백만원입니다. 대중교통 이용은 보통 수준이나, 차량 접근성은 양호한 편입니다. 권리상 인수할 임차인은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 정리될 예정입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 매우 큰 잠재적 리스크이며, 이에 대한 면밀한 분석과 확인이 필수적입니다. 또한, 공동담보 및 토지이용계획상 여러 제한 사항들도 고려해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2015년 준공)

* 내부 구조 및 면적이 비교적 실용적 (61.39㎡)

* 인수할 임차인 보증금 없어 명도 부담 적음

* 최근 유사 신축 다세대주택 매매 사례 존재 (2026년 4월, 63.82㎡, 1억 3천 2백만원)

10. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 물건("드림캐슬(A동)", 2017년 준공, 63.82㎡)이 2026년 4월 1억 3천 2백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 면적(61.39㎡) 및 준공 연도(2015년)를 감안하면 시장 가치는 약 1억 2천 7백만원 내외로 추정됩니다. 그러나 본건의 감정가는 1억 3천 6백만원으로, 이는 최근 거래 사례보다 높습니다.

특히, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 매우 큰 위험 요소로 작용하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 128,000,000원 (1억 2천 8백만원)

(참고: 이는 시장 상황, 현장 조사 결과, 지상권 등 리스크 해소 여부에 따라 변동될 수 있는 추정치입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.