나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30248 [1] 경기도 양평군 용문면 화전리 1248 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원감정 · 평가일 2025.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 양평군 용문면 화전리 소재‘생생우리누리요양병원’북서측 인근에 위치
하며, 부근은 농경지, 임야지대 및 요양병원이 입지하는 혼재하는 곳으로서 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건 인근으로 차량 접근 가능하며, 근거리의 버스정류장 및 배차간격 등으로 보아 대중교통
사정은 다소 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

현항 대부분 "나지" 입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 약 2미터 폭의 관습상 비포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계
획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별
대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

본건 동측 일부에 제시외 "비닐하우스 1개동"이 인접토지에 걸쳐 소재하고 있으며, 구조 조
잡하고, 철거 용이하여 별 영향 없을 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

공부상 지목 "대지"이나, 현황은 "나지"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

1. 동측 일부에 제시외 ‘비닐하우스 1개동’이 인접토지에 걸쳐 소재하고 있으나 평가 및 매각 제외
2. 공부상 지목 ‘대지’이나 현황은 ‘나지’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 물건 정보

사건번호: 여주지원 2025타경30248 (1)

소재지: 경기도 양평군 용문면 화전리 1248

토지면적: 784.00㎡ (약 237.18평)

건물면적: 0.00㎡

용도: 토지매각 (현황 나지)

감정가: 118,384,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOO

2.2. 특이사항 및 주의사항

* 동측 일부에 인접 토지에 걸쳐 제시외 ‘비닐하우스 1개동’이 소재하나, 평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다.

* 공부상 지목은 ‘대지’이나, 현재 현황은 ‘나지’ 상태입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 물건 토지는 경기도 양평군 용문면 화전리 소재 ‘생생우리누리요양병원’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 임야, 그리고 요양병원이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건 토지는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치해 있습니다. 그러나 버스의 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 다소 불편하다고 볼 수 있습니다.

1.1. 3. 도로상태

토지 서측으로는 약 2미터 폭의 관습상 비포장도로를 이용하고 있어, 차량의 진출입 및 통행에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

등기부등본상 을5 근저당(고양시산림조합, 2021년 6월 3일 접수, 52,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위로 등기된 을7 근저당(이철호, 2021년 6월 3일 접수, 60,000,000원) 및 갑6 임의경매(고양시산림조합, 2025년 1월 10일 접수, 40,000,000원)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 또한, 을6 지상권 설정 역시 말소 예정입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

본 물건에는 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.2. 3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 112,000,000원 (근저당 52,000,000원 + 60,000,000원) 입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업시설

본 물건지는 주로 농경지, 임야, 요양병원 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 상업 및 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 인근 요양병원 등으로 인한 특정 수요는 존재할 수 있으나, 활발한 상업 활동을 위한 배후 상권은 미약한 편입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설 및 기반시설

주요 편의시설, 금융기관, 학교 등 생활 기반 시설은 용문면 소재지 또는 양평군 읍내로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다. 차량 이용이 필수적일 수 있습니다.

1.4. 2. 대중교통

근거리에 버스 정류장이 있으나, 배차 간격이 길어 대중교통 이용에는 다소 불편함이 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 토지 이용 및 현황

공부상 지목은 ‘대지’이나 현재 ‘나지’ 상태로 이용 중이므로, 향후 건축 등 개발 시에는 지목 변경 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

1.5. 2. 개발 행위 제한

본 토지는 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 다수의 토지 이용 규제를 받고 있습니다. 이는 개발 행위에 대한 제약을 의미하므로, 사업 계획 수립 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.5. 3. 인접 토지와의 관계

동측 일부에 인접 토지에 걸쳐 있는 제시외 비닐하우스가 존재하나, 평가 및 매각 대상에서 제외되었고 구조가 조잡하여 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 향후 인접 토지와의 경계 문제 등이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.5. 4. 도로 접근성

서측으로 약 2미터 폭의 관습상 비포장도로만을 이용하고 있어, 차량의 원활한 통행 및 건축 시 진출입로 확보에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 용문면의 자연환경 속에 위치한 나대지입니다. 주변은 농경지, 임야, 요양병원이 혼재된 지역으로, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 등기부상 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보이며, 인수할 임차 보증금은 없습니다. 다만, 다수의 토지이용 제한사항과 협소한 도로 접근성은 향후 개발 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 청정 자연 환경 속에 위치하여 전원생활, 주말주택 또는 관련 시설(법규 검토 필수) 입지로 고려해 볼 수 있습니다.

* 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 수립 또는 도로망 확충 시 투자 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 토지 자체의 가격만으로 매각되는 물건이므로, 토지 활용 계획을 구체적으로 수립한다면 투자 메리트가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 118,384,000원입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 상세 확인, 인근 부동산 시세 조사, 그리고 다양한 토지 이용 제한사항 및 개발 가능성에 대한 심층적인 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 최근 부동산 시장 동향, 해당 물건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 감정가는 객관적인 참고 자료로 활용하시되, 최종 입찰가는 본인의 면밀한 분석과 판단에 근거하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.