나이스옥션 법원경매 여주 2025타경30514 [2] 경기도 여주시 세종대왕면 양거리 156 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백감정 · 평가일 2025.01.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 세종대왕면 양거리 소재 '양거리마을회관' 북동측 근거리에 위치하며
주위는 농가주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며 대중교통 노선버스정류장이 인근에 위치하는 등
제반 대중교통편의는 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,2 공히 동측 인접지와 대체로 등고 평탄하며 기호1은 부정형의 전이나 남서측 경계
부근은 일부 '둑' 및 '도랑' 상태이며 기호2는 사다리형의 전임.

인접 도로상태

지적도상 맹지로 인접토지를 이용하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 : 생산관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 2권역)
<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
2. 지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2025타경30514 (2)

* 소재지: 경기도 여주시 세종대왕면 양거리 156

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 188,640,000원

* 토지면적: 2,096.00㎡ (약 634.12평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOO (농업협동조합자산관리회사)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 여주시 세종대왕면 양거리 소재 '양거리마을회관' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 노선버스정류장이 인근에 위치하여 전반적인 대중교통 편의성은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 기호1,2 공히 동측 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 부정형의 전(밭)이나 남서측 경계 부근은 일부 '둑' 및 '도랑' 상태이며, 사다리형의 전(밭)입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 이용하여 출입이 가능합니다.

1.3. 권리분석

* 소유권 및 권리관계:

* 소유권이전: 1971-12-31 (이상원), 2011-07-15 (이남훈)

* 근저당권: 2011-07-15 (농업협동조합자산관리회사, 260,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 2011-07-15 (이천농업협동조합) - 말소

* 근저당권: 2020-07-23 (농업협동조합자산관리회사, 39,000,000원) - 말소

* 가압류: 2022-03-25 (신용보증기금, 298,000,000원) - 말소

* 가압류경정: 2022-04-06 (금액 161,500,000원) - 말소

* 압류: 2022-07-11 (거제시) - 말소

* 임의경매개시결정: 2025-01-17 (농업협동조합자산관리회사, 273,717,025원) - 말소

* 등기부채권 총액: 597,000,000원

* 말소기준권리: 2011-07-15 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을5) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권개요'에 대한 언급이 있으나, 등기부등본상 지상권은 말소된 것으로 확인됩니다. 상세 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주위환경: 본 건은 농가주택과 농경지가 혼재된 전형적인 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 상업시설이나 공업단지와의 접근성은 제한적이며, 지역 내 농업이 주된 경제 활동을 이루고 있습니다.

* 주변시설: 본 건 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 인근 지역은 농업 활동이 활발한 농경지와 주거지로 구성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 대중교통 버스정류장이 위치하나, 상세한 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제공되지 않아 농촌 지역의 일반적인 수준으로 판단됩니다.

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명 제출이 반드시 필요합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로 유의해야 합니다.

* 맹지: 지적도상 도로에 직접 접하지 않은 맹지로서, 인접 토지 이용에 따른 통행권 확보 및 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(500m 이내 일부 제한), 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(특별대책지역 2권역) 등 다수의 환경 및 개발 제한 사항이 적용되어 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 세종대왕면에 위치한 농지(전)로, 감정가는 1억 8천만 원대입니다. 주요 특징으로는 지적도상 맹지이며 농지취득자격증명이 필수적이고, 다양한 환경 및 개발 제한 구역에 속해 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따른다는 점입니다. 주위 환경은 농경지와 농가주택이 혼재된 농촌 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 권리관계는 임의경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 지상권 관련 언급은 별도 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 수도권 인근 농지: 수도권 지역에 위치하여 잠재적인 개발 가능성이나 투자 가치를 고려할 수 있습니다. (단, 엄격한 개발 제한 사항 유의)

* 농업 목적 활용: 농업을 주 목적으로 하는 경우, 토지 자체의 생산성을 고려해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(188,640,000원)를 기준으로 하되, 맹지, 농지법규, 다수의 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 인접 토지와의 관계, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 인수해야 할 보증금이나 차임이 있는 임차인은 없으므로, 감정가 이하로도 응찰을 고려해볼 수 있으나, 명확한 투자 가치 판단 없이 무리한 입찰은 피해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.