나이스옥션 법원경매 여주 2024타경42220 [1] 경기도 이천시 송정동 306 신일아파트 102동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙감정 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 송정동 소재 "이천송정초등학교" 북측 인근에 위치하며 부근은
아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근 간선도로변으로 노선버스정류장이 소재하여 광역적
도로접근성 및 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 15층 건 내 12층 1204호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트 1개호로 이용중임 (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생시설, 난방설비, 엘리베이터, 소화설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 완만한 경사지를 조성한 부정형지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외부 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(이천송정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

특기사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
현장조사시 점유자부재로 내부육안확인 불가하여 내부구조 및 이용상황 등은 건축물관리대장
현황도면 및 탐문에 의하였으며, 표준적인 상황을 기준하여 표시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 여주지원 2024타경42220 (1)

소재지: 경기도 이천시 송정동 306 신일아파트 102동 12층 1204호

1.2. 물건 상세 내역

종류: 아파트

건물면적: 84.84㎡ (약 25.67평)

토지면적(대지권): 58.55㎡ (약 17.73평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 246,000,000원

건물 전용면적: 84.84㎡ (약 25.67평)

건물 분양면적: 약 111㎡ (약 33평형) (단지 평균치 추정)

토지 지분: 58.55㎡ (약 17.73평)

1.4. 경매 기본 정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 이천시 송정동 소재 "이천송정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 광역적 도로 접근성과 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

관련 법규에 따라 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(이천송정초등학교, 자연유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부 상 총 채무액은 약 284,672,717원입니다. 여러 건의 근저당, 가압류, 압류가 등기되어 있으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 5월 7일 접수된 현대해상화재보험주식회사의 근저당(136,800,000원)으로, 해당 권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 장정욱

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019년 5월 7일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임도 없는 상태로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

감정평가서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 별도 표기된 내용은 없습니다. 현재까지 파악된 권리 분석상 명확하게 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활 환경 분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 지역에 위치하고 있습니다. 단지 내 상가 및 인근 상업 지구를 통해 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의 시설

이천송정초등학교 및 주변 학교가 근거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있으며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

4.3. 잠재적 혐오 시설 유무

주변 지역 조사 결과, 인근에 대규모 공동묘지나 축사와 같은 직접적인 혐오 시설이 단지 바로 옆에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 일부 환경 관련 제한 구역이 존재합니다.

5. 건물 및 단지 정보

5.1. 아파트 단지 개요

단지명: 송정신일아파트

총 세대수: 1,080세대

총 동수: 16개동

사용승인일: 2001년 7월 28일

주차 대수: 총 393대 (지상 12대, 지하 34대 - *주어진 정보 상 상이함, 단지 총 주차 대수 393대, 지하 34대는 102동 정보로 추정됨. 단지 총 주차 대수는 1112대, 지상 393대, 지하 719대 정보도 있음. 본 보고서에서는 제공된 393대 기준 적용*).

5.2. 건물 구조 및 상태

건축 구조: 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브 지붕

층수: 지하 2층, 지상 15층 (본건 12층)

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

창호: 샷시 창호

내부 이용 상태: 아파트 1개 호로 이용 중입니다. (내부 확인 불가하여 건축물대장 참조)

설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 엘리베이터, 소화, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 위험 요소

6.1. 법적 및 행정적 제약

토지이용계획 상 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 제한 사항이 존재하여 향후 개발 또는 재건축 시 영향을 받을 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 고려 사항

현장 조사 시 점유자가 부재하여 내부 확인이 어려웠습니다. 임차인은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없는 상태로 명도 절차 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 실제 점유자 확인 및 협의가 필요합니다.

6.3. 기타 특이 사항

감정가가 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보를 위한 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 송정동에 위치한 신일아파트 102동 12층 1204호로, 대중교통 및 편의시설 이용이 보통 수준인 주거 단지 내 아파트입니다. 등기부 상 모든 권리가 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적은 편입니다. 다만, 감정가(2억 4,600만원) 대비 최근 유사 면적의 실거래가(약 1억 8,400만원)가 낮게 형성되어 있어, 시세 조사 및 시장 분석을 철저히 하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 비교적 깨끗합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적고, 인수하는 보증금 부담이 없습니다.

* 이천송정초등학교 등 교육시설과 근접하여 학군 수요가 있습니다.

* 감정가 대비 실거래가가 낮은 점을 고려할 때, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 동일한 면적(84.84㎡)의 유사 물건이 2026년 6월 23일 1억 8,400만원에 거래된 기록이 있습니다. 이는 본건의 최근 시장 가격을 반영하는 중요한 지표입니다. 감정가 2억 4,600만원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

안정적인 시세 차익 확보 및 경매 절차 관련 제반 비용(명도, 수리비 등)을 고려하여, 175,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 본 금액은 최근 실거래가 대비 약 5%의 할인율을 적용한 수준으로, 투자 위험을 낮추고 수익률을 확보하기 위한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 본건의 현장 상태, 최근 시장 동향, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.