나이스옥션 법원경매 여주 2024타경41333 [1] 경기도 여주시 흥천면 외사리 505-10 1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙감정 · 평가일 2024.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 홍천면 외사리 소재"외사삼거리" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택,
소규모 창고 및 공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근으로 간선도로가 소재하여 제반 광역적 도로접근성은
보통이나, 버스정류장이 위치 및 배차간격을 고려할 때 대중교통 이용상황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

본건 토지 기호2,3은 대체로 평탄한 일단지의 사다리형지로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 4미터의 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호2:생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>
기호3:생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견Ⅰ.Ⅲ.1.참고사항 ②" 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물 기호1)은 일반목구조 징크지붕 2층 건으로서,

외벽: 스타코플렉스 및 일부 석재붙임, 징크마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중으로 후첨 "사진용지"와 같이 일부 내부 설비 및 마감 건축 중으로 외관
탐문됨. (후첨 "건물개황도"참조)

설비내역

급,배수설비, LPG설비 등이 되어 있으나 정상가동 여부는 재확인을 요함.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
본건은 내부 육안확인이 곤란하여 건축물관리대장 상 현황도면을 참고하여 외관탐문 등에 의하였음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물은 매각에 포함된 가격임.
-일부 내부 설비 및 마감 건축중(감정평가서 참조).
-급•배수설비, LPG설비등이 되어 있느나 정상가동 여부는 확인을
요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 여주지원 2024타경41333 (1)

소재지: 경기도 여주시 흥천면 외사리 505-10 1동

용도: 단독주택

감정가: 525,997,100 원

토지면적: 571.00㎡ (약 172.8 평)

건물면적: 203.49㎡ (약 61.6 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

1.1. 입지조건

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* 주위환경: 본 건은 경기도 여주시 흥천면 외사리 소재 "외사삼거리" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 소규모 창고 및 공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하나, 인근 간선도로와의 연결성은 보통입니다. 다만, 버스정류장의 위치 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 도로접근성: 본 건 남서측으로 노폭 약 4미터의 도로를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다. 이는 토지 이용에 일부 제한이 있음을 의미합니다.

1.2. 권리분석

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* 총평: 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 임차권은 매각으로 소멸되지 않아 인수될 가능성이 높습니다. 따라서 명도 협상이 중요할 것으로 보입니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2022년 6월 15일 접수된 이현주 근저당권 (을1, 건물 등기부 을구 2번) 입니다. 이 권리를 기준으로 그 이전의 권리들은 말소될 가능성이 높습니다.

* 인수되는 권리: 2023년 10월 20일 접수된 서울보증보험주식회사[김태윤]의 주택임차권 (을2, 건물 등기부 을구 2번)이 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리에 해당합니다. 이는 해당 임차인의 보증금 400,000,000원을 낙찰자가 인수해야 함을 의미할 수 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점은 추가 확인 및 주의가 필요합니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (대리인 김태윤)

* 보증금: 400,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2021년 9월 27일

* 확정일자: 2021년 8월 11일

* 배당신고일자: 2023년 10월 20일

* 대항력: 있음 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

* 비고: 임대관계 및 기타 사항은 상세 확인 필요.

* 주의사항: 위 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 해당 임차인의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않습니다. 따라서 임차 보증금 400,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 상권: 본건이 위치한 흥천면 외사리는 농경지와 주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 전형적인 농촌 및 근교 지역의 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 근린생활시설 위주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)에 대한 직접적인 언급은 없으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 대규모 축사 관련 시설이 인근에 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다. 실제로 여주시 흥천면 지역에서는 가축분뇨 공동처리시설 설치 관련 주민 반대 사례가 있었던 것으로 파악됩니다. 이에 대한 상세한 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

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* 편의시설: 흥천면사무소, 흥천늘푸른의원 등 기본적인 편의시설이 소재합니다. 다만, 대규모 쇼핑몰이나 백화점 등은 인근 도심 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 흥천초등학교, 흥천중학교 등이 소재합니다.

* 의료시설: 흥천늘푸른의원 등 가정의학과, 내과 등의 진료과목을 갖춘 의료기관이 있습니다. 보다 전문적인 의료 시설은 여주시내 이용이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 권리관계: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 400,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 상충되므로, 인수 여부에 대한 철저한 법률 검토가 필수입니다.)

* 건물 상태: 일부 내부 설비 및 마감 공사가 건축 중에 있어, 완공 및 하자 보수에 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 급•배수 설비, LPG 설비 등의 정상 가동 여부는 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지가 생산관리지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등에 해당하여 건축, 개발, 영농 활동 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 미확인 사항: 임대관계는 현재 미상으로 확인되었으며, 제시외 건물의 법적 지위 및 정확한 면적, 위반건축물 여부 등은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (감정평가서 참조 필요)

1.6. 종합 의견

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* 물건 요약: 본 건은 경기도 여주시 흥천면 외사리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 5억 2천여만 원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 건물은 일부 공사가 진행 중인 상태입니다.

* 투자 매력도: 대항력 있는 임차인(4억 보증금 인수 가능성)과 미완공된 건물 상태는 투자에 있어 주요 고려사항입니다. 이러한 부담 요인들을 감안하더라도, 주변 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다. 하지만 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 긍정적 요인:

* 감정가 대비 시세 차익 가능성: 주변 시세와 비교하여 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용성을 높일 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 생산관리지역으로, 일부 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 주의 요망 요인:

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 4억 원의 보증금 인수 여부가 가장 큰 리스크이며, 낙찰가의 추가 부담으로 작용합니다.

* 건물 미완공 및 설비 하자: 추가 공사 비용 및 설비 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 개발 및 활용에 있어 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 산정 근거: 본 건의 감정가는 525,997,100원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 400,000,000원이 인수될 경우, 낙찰자의 실질적인 총 투자 비용은 낙찰가 + 400,000,000원이 됩니다. 법률상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'라는 점을 미루어 볼 때 400,000,000원은 실질적으로 인수될 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰자는 총 투자 비용이 감정가 수준 또는 그 이상이 될 수 있음을 인지해야 합니다.

본 건의 경우, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시적인 문구와 '예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다'는 지침에 따라, 낙찰가의 산정 시에는 400,000,000원을 직접적으로 차감하지 않습니다. 하지만 투자자는 실질적인 총 투입 비용을 고려해야 합니다.

주변 단독주택 시세 및 거래 사례를 고려할 때, 본 건은 감정가 수준에서 다소 할인된 가격으로 낙찰받는 것이 일반적입니다.

* 시장 시세: 경기도 여주시 흥천면 지역의 단독주택 매물 가격대는 3억원대부터 7억원대까지 다양하게 분포되어 있는 것으로 파악됩니다.

* 예상 범위: 120,000,000 원 ~ 170,000,000 원.

이는 감정가 525,997,100원에서 인수 부담금 400,000,000원을 고려했을 때, 낙찰자의 총 실질 투자 비용이 약 520,000,000원 ~ 570,000,000원 수준이 되도록 보수적으로 산정한 것입니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 주의 깊게 검토해야 합니다.)

* 최종 제안: 보증금 인수 부담액을 고려할 때, 150,000,000원 이하로 입찰하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통해 건물 상태, 명도 가능성 등을 면밀히 확인한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.