나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94966 [1] 경기도 수원시 장안구 연무동 234 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양감정 · 평가일 2024.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "창용중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위일대
는 근린생활시설, 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건 남서측 인근으로 "월드컵로", 북동측으로 "연무로"가 통과하고, 인근에 버스정류장이
위치하고 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 상업용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 북동측으로 폭 약 10M의 포장도로 (연무로), 북서측으로 폭 약 6M의 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함),
가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 도시교통정비지역 (도시교통
정비촉진법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1983. 07. 07. 사용승인된 철근콘크리트조, 조적조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물로서,


외벽 : 타일붙임 및 세멘몰탈 위 페인팅 마감.
내벽 : 세멘몰탈위 페인팅 및 타일붙임 등.
창호 : 알루미늄샷시 유리창호임.

이용상태

업무시설 및 주차장, 근린생활시설로서,

1층 : 근린생활시설 (머리이야기, 9293카페, 보물섬, 대박공인중개사, 효도자기아트,
다흰주식회사, 자가사용 및 공실 등)
주택(1가구 : 방2, 욕실 등) 등
2층 : 근린생활시설 (연상한의원, 영양산부인과, 공실 등)
주택(1가구 : 방2, 거실, 욕실 등) 등
3층 : 근린생활시설 ((주)HDSC자산관리, 공실 등)
주택(2가구 : 방4, 욕실2 등) 등
4층 : 근린생활시설 (사진앨범조합, 공실 등)
5층 : 근린생활시설 ((한동건설(주) : 자가사용)
지하 : 근린생활시설(촌딱식당, 공실 등), 지하주차장 등
옥탑 : 계단실, 저수조 등

* 간판, 안내판 및 탐문조사에 의거 작성하였는바 사실관계가 다를 수 있으니
유의하시기 바랍니다

설비내역

급, 배수설비, 위생설비 등 되어 있으며, 주택은 도시가스에 의한 개별난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물(ㄱ-ㄹ) 부합되어 있어 별도 평가하였음.

(후첨 "내부구조도" 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세한 임대관계는 미상이며,

이용상태는 간판, 안내판 및 탐문조사에 의거 작성하였는바 사실관계가 다를 수 있으며,
추후에도 상당한 변동이 있을 수 있으니 경매시 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.지하1층~지상5층 상가 및 2층~3층 주택이 함께 있는 주상복합건물임(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94966 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 연무동 234

용도: 근린시설 (주상복합 건물)

감정가: 7,002,643,600원

토지 면적: 1330.00㎡ (약 402.33평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 3638.13㎡ (약 1100.57평)

건물 제시외 면적: 41.46㎡ (약 12.54평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

사용승인일: 1983년 7월 7일

건축 구조: 철근콘크리트조, 조적조 슬래브지붕 지하 1층 / 지상 5층

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "창용중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 남서측 인근으로 "월드컵로", 북동측으로는 "연무로"가 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 시됩니다.

* 도로상태: 본건 토지는 북동측으로 폭 약 10M의 포장도로(연무로)에 접해 있으며, 북서측으로는 폭 약 6M의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로1류 (폭 10m-12m) 접함

* 소로3류 (폭 8m 미만) 접함

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 도시교통정비지역 (도시교통정비촉진법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 주변 시설:

* 교육 시설: 창용중학교가 인근에 위치합니다.

* 생활 편의 시설: 지역 내 근린생활시설, 주택가 등으로 이루어져 있으며, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오 시설: 검색 결과, 수원시 장안구 연무동 지역에 직접적인 혐오 시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 납골당 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 쓰레기 수거 및 처리를 위한 자원회수시설이 운영되고 있으나, 이는 일반적인 도시 기반 시설의 일부입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (2023년 12월 13일 접수, 을7)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 후순위의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 토지 등기부채권 총액 및 건물 등기부채권 총액은 약 38,310,576,504원입니다. 이는 다수의 근저당권 및 가압류, 압류가 설정되었으나 대부분 말소 예정인 것으로 파악됩니다.

* 주요 권리 내역:

* 최초 소유권 이전: 한동건설주식회사 (1990년 12월 8일)

* 근저당권: 중소기업은행 (2023년 12월 13일, 말소기준권리) 외 다수 (모두 말소 예정)

* 가압류/압류: 다수 (모두 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인: 다수 존재하며, 일부 임차인은 보증금 및 차임이 명시되어 있으나, 일부 임차인은 보증금 또는 차임이 0원이거나 미상인 경우가 있습니다.

* 주요 대항력 있는 임차인 (일부):

* 박영양: 보증금 5,000,000원, 차임 680,000원, 전입일자 1993-02-26, 확정일자 2024-11-18, 배당신고일자 2024-12-30, 대항력 있음.

* 장원석: 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2017-01-25, 확정일자 2024-06-13, 배당신고일자 2025-01-06, 대항력 있음.

* 조선애: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2016-05-19, 확정일자 2016-05-19, 배당신고일자 2025-01-07, 대항력 있음.

* 조아라: 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2023-12-11, 확정일자 2024-11-21, 배당신고일자 2025-01-03, 대항력 있음.

* 윤혜란: 보증금 20,000,000원, 차임 630,000원, 전입일자 2017-12-26, 확정일자 2024-06-13, 대항력 있음.

* 박혜성: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-09-06, 확정일자 2023-09-06, 배당신고일자 2024-11-15, 대항력 있음.

* 임차인 중 보증금 및 차임이 0원 또는 미상인 경우 (예: 경기에코에듀주식회사, 경기학교사랑(주), 늘푸른학교(주) 등): 이들 임차인 역시 대항력이 있으므로, 계약 내용 및 보증금/차임 지급 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 대항력 없는 임차인: 경기도사진앨범인쇄협동조합, 다흰 주식회사, 윤재상, 한남순 등이 있으며, 이들은 일반적으로 낙찰자가 인수하지 않으나, 배당받지 못한 금액이 있을 경우 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 법적으로 직접 인수할 의무는 없음을 의미합니다.

1.4. 상권분석

* 건물 현황: 지하 1층부터 지상 5층까지 상가와 주택이 복합된 주상복합 건물입니다. 1층은 근린생활시설 및 주택, 2~3층은 근린생활시설 및 주택, 4~5층은 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 1983년 사용승인되어 약 40년 이상 경과된 노후 건물이므로, 시설 점검 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주요 임대 업종: 1층에는 카페, 공인중개사 사무실, 주식회사 등이 있으며, 2층에는 한의원, 산부인과 등이 입점해 있습니다. 3층, 4층, 5층, 지하층에도 다양한 근린생활시설 및 자가사용 공간이 혼재되어 있어, 지역 주민을 대상으로 한 다양한 상권 기능을 수행하고 있습니다.

* 상권 특성: 건물이 위치한 연무동 일대는 주거 지역과 근린 상업 지역이 혼합된 형태를 보입니다. 창용중학교 인근이라는 점과 기존 상가 및 주택 밀집 지역이라는 점을 고려할 때, 지역 주민을 기반으로 하는 안정적인 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육환경: 인근에 창용중학교가 위치하여 교육 접근성이 양호합니다.

* 교통환경: 월드컵로와 연무로가 인접해 있고 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 및 상업 환경: 주변이 주택가와 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 다수의 대항력 있는 임차인: 비록 인수 보증금 합계가 0원이라도, 대항력 있는 임차인들의 존재는 향후 명도 과정이나 건물 이용에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인들의 경우, 정확한 계약 내용을 파악하지 않으면 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1983년 준공된 건물로, 내외부 시설의 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 복잡한 권리관계 (과거): 다수의 가압류 및 압류, 근저당권이 설정되었다가 말소된 이력이 있습니다. 이는 과거 재무적 불안정성을 시사하며, 모든 권리가 말소 예정이라도 잠재적인 법적 이슈가 있었음을 의미합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건이라는 특성은, 해당 물건이 금융기관의 자산유동화 과정에 포함되었음을 나타냅니다. 이는 일반적으로 채권 회수 또는 구조조정과 관련된 절차이며, 경매 절차 자체에 직접적인 영향을 주기보다는 자산의 금융적 배경을 설명합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구 연무동에 위치한 주상복합 건물로, 지역 주민을 위한 근린생활시설 및 주택으로 이용되고 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 창용중학교 인근에 자리하고 있습니다. 건물은 약 40년 이상 경과된 노후 건물이라는 점을 고려해야 합니다.

가장 큰 특징은 다수의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지는 않지만, 임차인의 대항력은 유지되므로 명도 계획 및 임대 조건에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 특히 보증금 및 차임이 미상이거나 0원인 임차인들에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

다양한 근린생활시설과 주택이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있으나, 건물 노후화로 인한 수리비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 가능성: 지역 기반의 근린생활시설 및 주택 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 확보가 기대됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 개별적인 권리 분리나 협상 없이 한 번에 취득 가능합니다.

* 권리 소멸: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정이므로, 권리 인수 부담이 적습니다.

* 입지 조건: 수원시라는 도시의 기반 시설과 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 감정평가액: 7,002,643,600원

* 인수 보증금: 0원

* 건물 노후화 정도 및 예상 수리/리모델링 비용

* 대항력 있는 임차인들의 현황, 향후 명도 가능성 및 예상 명도 비용

* 주변 유사 부동산 시세 및 임대 수익률 분석

* 시장 상황 및 경쟁 입찰 동향

위 요소들을 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 임차인 협상 전략 수립, 그리고 전문적인 부동산 시세 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

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