나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50017 [1] 경기도 수원시 장안구 조원동 771-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST감정 · 평가일 2025.01.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동에 소재하는 "영화초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근 일대는 다세대주택 및 근린생활시설 등의 혼재지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

단일필지, 가각 정리된 정방형에 가까운 토지로 접면도로 및 인접 토지 등과 등고 평탄한 편이며 근린생활시설 및 다가구주택 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

본 토지의 남서측으로 소로2류, 남동측으로 소로3류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 소로3류(폭
8m 미만)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(영화초등학교(수원교육지원청문의)), 도시교통
정비지역, 과밀억제권역이며 기타 자세한 내용은 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참고하시기 바람.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건으로,


외벽 : 인조석 또는 치장벽돌쌓기 등 (1층 부분은 복층유리 마감)
내벽 : 벽지 또는 타일 마감 등 (3층 302호 부분)
바닥 : 콘크리트 위 에폭시 마감 등 (1층 부분), 강화 바닥재 또는 타일 마감 등 (3층 302호
부분)
창호 : 샷쉬 구조임.

이용상태

1층 : 근린생활시설(상호:카페 오미, 현재 폐문 상태)
2층 : 다가구주택 2개호
3층 : 다가구 주택 2개호 (302호 부분: 현관, 방3, 주방 겸 거실, 욕실, 다용도실 등)
4층 : 다가구주택 1개호(다락 부분 부속)

설비내역

급배수 및 위생시설, 온수 보일러에 의한 난방시설(2층-4층), 승강기 설비, 주차시설, 천정형 에어컨(1층 부분) 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문 또는 관찰됨.

부합물 및 종물

별도로 첨부하는 사진 및 "건물 개황도"와 같이 부합물 또는 종물이 소재하여 이를 제시외 건물로 따로 표기하여 평가하였음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.

- 본건 건물은 관계인의 폐문 부재로 3층 일부를 제외하고는 건물의 내부 확인이 불가능하여 일반
건축물대장, 외부 관찰내용, 탐문내용 등을 참고하고 통상적인 관리 및 이용상황을 상정하여
평가하였는 바 경매 진행 시 참고하시기 바라며 경매 참여 시에는 반드시 사전에 확인하시기 바람.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.1층 근린생활시설, 2,3,4층 다가구주택.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

사건번호: 수원지방법원 2025타경50017 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 조원동 771-9

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2, 3, 4층 다가구주택)

감정가: 1,298,088,040원

토지면적: 166.50㎡ (약 50.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 309.82㎡ (약 93.73평)

건물 제시외면적: 3.60㎡ (약 1.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사에프에스코프 (수원지방법원 2025타경50017 강제경매 개시결정)

특이사항: 중복사건 (2025타경58837 임의경매)

1.1. 입지조건

2.

3.

* 위치: 경기도 수원시 장안구 조원동에 소재하며, "영화초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지: 단일 필지로, 가각 정리된 정방형에 가까운 토지이며, 접면 도로 및 인접 토지와 등고 평탄한 상태입니다.

* 도로: 본 토지는 남서측으로 소로2류 (폭 8m-10m), 남동측으로 소로3류 (폭 8m 미만)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류 및 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(영화초등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

3.

1.2. 1. 등기부 현황

* 토지 등기부: 소유권 이전 및 변경 이력이 있으며, 다수의 근저당권, 가압류, 강제경매, 임의경매 기록이 등재되었으나, 모두 말소 처리되었습니다. 말소기준권리는 2020년 7월 31일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을8)으로 추정됩니다. 토지 등기부 채권 총액은 958,862,453원입니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존 및 이전 이력이 있으며, 다수의 근저당권, 주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류, 임의경매 기록이 등재되었으나, 모두 말소 처리되었습니다. 말소기준권리는 2021년 3월 10일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)으로 추정됩니다. 건물 등기부 채권 총액은 1,668,862,453원입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* 이소영: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-07, 확정 2023-07-07, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-03, 확정 2023-07-07, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-03, 확정 2023-07-03, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 240,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-21, 확정 2023-03-20, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 240,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-31, 확정 2023-03-20, 대항력 없음.

* 조아람: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-03-31, 확정 -, 대항력 없음.

* 주식회사오팩(석 ): 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2024-10-30, 확정 -, 대항력 없음.

1.2. 3. 인수 및 소멸 권리 분석

* 본 경매 절차를 통해 토지 및 건물에 설정된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없어, 임대차 관계가 매수인에게 인수되지 않습니다. 보증금은 배당 절차를 통해 우선순위에 따라 변제받게 됩니다.

* 명시된 인수 보증금 합계는 0원이며, 이는 매수인에게 인수될 임차 보증금이 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

2.

3.

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 1층 근린생활시설과 상층부 다가구 주택으로 구성되어 있어 주거 및 상업 기능을 동시에 갖춘 복합 건물입니다.

* 1층 근린생활시설(상호: 카페 오미)은 현재 폐문 상태로 운영되지 않고 있으나, 지역 특성상 상업 시설로서의 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 주변의 다세대주택 및 근린생활시설 분포는 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 환경을 조성합니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 교육: "영화초등학교"가 인근에 소재하여 초등 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까이 있습니다.

* 편의시설: 주변의 상업시설 및 주거 환경을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 주거 및 근린생활시설 개발이 가능한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 건물 내부 확인 불가: 관계인의 폐문 부재로 인해 3층 일부를 제외하고는 건물의 내부를 직접 확인할 수 없었습니다. 외부 관찰 및 일반 건축물대장, 탐문 내용을 토대로 평가되었으므로, 실제 현황은 경매 참여 시 반드시 사전 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 3.60㎡의 제시외 건물 면적이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 해당 건물의 정확한 현황 및 법적 문제는 별도 확인이 필요합니다.

* 중복사건: 본건(강제경매) 외 임의경매 사건(2025타경58837)이 중복으로 존재하여 경매 절차 진행 시 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 건물 상태: 건축 연도가 2003년으로, 내부 시설의 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

3.

본 물건은 경기도 수원시 장안구 조원동에 위치한 근린주택으로, 1층 상가와 상층부 다가구 주택으로 구성되어 있어 주거와 상업 목적 모두 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 영화초등학교 인근에 위치하며 교통 여건도 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인들 또한 대항력이 없어 매수인에게 인수될 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 건물의 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 중복 사건으로 인한 절차상의 복잡성은 잠재적 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 철저한 현장 답사를 통해 내부 상태를 확인하고, 잠재적 가치를 평가하여 신중하게 입찰가를 결정할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* 안정적인 임대 수익: 상층부 다가구 주택과 1층 근린생활시설을 통해 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 모든 기존 권리가 말소되고 대항력 있는 임차인이 없어 명확하고 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 개선 통한 가치 상승: 내부 시설 개선 및 상가 활성화를 통해 건물의 가치를 높일 수 있는 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

3.

본건의 감정가는 1,298,088,040원입니다. 주변 다세대주택 및 빌라의 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 단위 면적당 거래 금액은 약 150만원에서 370만원 수준으로 나타납니다. 본건은 단독 건물이므로 개별 호실 거래가와 직접 비교하기는 어렵지만, 이를 토대로 추정할 때 토지 및 건물 가치 합계는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

다만, 건물의 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점, 제시외 건물 및 중복 사건 등 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다. 이러한 리스크를 감안하여 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 감정가 기준 80% 수준: 약 1,038,000,000원

* 감정가 기준 90% 수준: 약 1,168,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 1,050,000,000원 ~ 1,180,000,000원 사이에서, 현장 방문 후 건물 상태 및 주변 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.