나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경74447 [1] 경기도 양주시 은현면 도하리 60-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파감정 · 평가일 2024.04.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 은현면 도하리 소재 "도하1리 마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 농경지, 임야, 소규모 공장, 창고, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출·입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하며 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

북동측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 현황 건부지 등임.

인접 도로상태

본건 서측 인접 토지를 통해 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형,은현45), 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

지상에 제시외 건물이 소재함. (후첨 지적개황도, 사진용지 등 참조)

공부와의 차이

본건 공부상 지목이 "답"이나, 현황 제시외 건물의 건부지 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 남측의 "화합로1080번길"에서 진입하는 도로는 후첨 사진용지와 같이 현황 "폐쇄중"이며, 본건 남측의 "그루고개로426번길" 등으로 진입해야 하는 상황으로 목측되는 바 입찰시 유의 바람.

물건 비고

농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 양주시 은현면 도하리 60-4 소재 부동산강제경매 사건입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2024타경74447 (1)입니다.

토지는 답으로 등재되어 있으나, 현황은 건부지 등으로 이용 중입니다.

감정가는 223,614,000원입니다.

토지 면적은 606.00㎡ (약 183.31평)이며, 토지 제시외 면적 및 건물 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 근로복지공단입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 양주시 은현면 도하리 소재 "도하1리 마을회관" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 농경지, 임야, 소규모 공장, 창고, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통입니다.

본건 토지는 서측 인접 토지를 통해 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형,은현45), 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 영농여건불리농지에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2019년 10월 15일자 중소기업은행의 가압류입니다.

등기부등본상 소유권 보존은 1970년 4월 4일 의녕남씨안호공파종회 명의로 되어 있으며, 2000년 1월 24일 주식회사신창무역으로 소유권이 이전되었습니다.

이후 다수의 가압류 및 압류가 설정되었으나, 모두 말소 기준으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,316,936,774원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요에 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지, 임야, 소규모 공장, 창고, 농가주택 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 및 주거 밀집 지역과는 다른 특성을 보입니다.

주변에 소규모 공장과 창고가 있어 일부 산업 활동이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

제공된 정보만으로는 주변 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 생활정보 파악이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 공부상 지목이 '답'이므로, 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다 [cite: 1, 물건명세서 참고사항 1].

* 현황 이용 상태: 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 제시외 건물의 건부지 등으로 이용되고 있어 실제 이용 현황과 공부상 현황 간 차이가 있습니다.

* 제시외 건물 존재: 토지 지상에 기초, 골조 공사 후 장기간 공사가 중단된 제시외 건물이 소재하며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 주의가 필요합니다 [cite: 물건명세서 참고사항 3].

* 진입 도로 문제: 본건 남측의 "화합로1080번길"에서 진입하는 도로는 현재 폐쇄 중이며, "그루고개로426번길" 등을 통해 우회 진입해야 하는 상황으로, 입찰 시 도로 접근성에 유의해야 합니다 [cite: 감정평가서요약, 기타참고사항].

* 건축 허가 관련 불확실성: 제시외 건물과 관련하여 건축 허가 및 착공 신고 내역은 있으나, 사용 승인은 나지 않은 것으로 확인되어 관련 기관에 재확인이 필요합니다 [cite: 물건명세서 참고사항 4].

* 영농여건불리농지: 토지이용계획상 '영농여건불리농지'로 지정되어 있습니다.

* 환경 시설 인접 가능성: 양주시 은현면 내에 자원회수시설(소각장) 및 재활용선별장 등이 위치하고 있어, 해당 시설들과의 인접성 및 환경적 영향 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 은현면의 계획관리지역 내 농지(답)이나, 현재는 제시외 건물의 부지로 이용 중입니다. 농지 취득 관련 법규 및 증명서 제출 요건을 충족해야 하며, 도로 접근성 및 제시외 건물과 관련된 불확실성 등 여러 리스크 요인이 존재합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 다수의 가압류 및 압류가 있었으나 모두 소멸될 예정이며, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 현재 건부지로 이용 중인 점을 감안할 때, 향후 관련 인허가 절차를 거쳐 토지 이용 계획에 따른 개발 또는 건축 행위를 통해 부가가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정되어 있어, 지역 개발 계획에 따른 수혜 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 223,614,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 명시된 도로 상황, 제시외 건물 문제, 농지 취득 자격 요건, 주변 환경 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다. 따라서 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.