나이스옥션 법원경매 인천 2024타경535378 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 626 럭키송도아파트 106동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2024.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "인천해양과학고등학교" 남측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 학교 및 근린·편의시설 등이 소재한 바, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층건 내 3층 302호로서,
(사용승인일 : 1993.11.23)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로서 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육
청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-02-
23)<문화재보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경535378 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 626 럭키송도아파트 106동 3층 302호

용도: 아파트

감정가: 476,000,000원

토지면적: 52.62㎡ (약 15.91평)

토지지분: 52.615㎡ (약 15.91평)

건물면적: 134.94㎡ (약 40.81평) (제공 정보 기준, 공급면적으로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 인천광역시 연수구 옥련동에 소재하며, "인천해양과학고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 학교, 근린 및 편의시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 단지 내 도로를 통해 외곽 공공도로와 연결되어 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 인한 권리 소멸: 본 건은 부동산 임의경매 사건이므로, 일반적인 경우 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸하고 낙찰자에게는 아무런 부담이 인수되지 않습니다. 다만, 등기부등본에 별도로 명시된 인수되는 권리가 있는 경우는 예외입니다.

* 말소기준권리: 을16, 한국자산관리공사, 2014-02-28, 근저당권 (205,320,000원).

* 등기부 채권 총액: 648,468,427원.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 현황: 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함되어야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

* 특이사항: 본 건은 중복사건으로 인천지방법원 2024타경535378 (1) 외 다른 사건 번호가 존재합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 아파트 단지 내 및 인근에 위치한 근린생활시설과 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 상권 유형: 주로 배후 주거 단지를 기반으로 형성된 주거 지역 상권입니다.

* 주요 이용객: 단지 거주자, 인근 학교 학생 및 교직원, 지역 주민 등입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층 건물 중 3층 302호이며, 사용승인일은 1993년 11월 23일입니다.

* 면적 정보:

* 건물 전용면적: 약 68.61㎡ (약 20.75평) (최근 실거래 사례 기반 추정 면적)

* 건물 공급면적: 134.94㎡ (약 40.81평) (제공 정보 기준)

* 단지 정보 (럭키송도아파트):

* 총 세대수: 1304세대

* 총 주차 대수: 1342대 (지하 745대, 지상 597대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설 등이 있습니다.

* 기타: 지하 전기차 충전기 13대 보유.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리 관계: 다수의 중복 사건 및 채권 내역으로 인해 권리 분석에 더욱 신중한 검토가 필요합니다.

* 임대차 관계의 불확실성: 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임대관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사하므로 철저한 조사가 요구됩니다.

* 건축 노후화: 1993년에 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 계획 상 제한: 관련 법규에 따른 보호 구역 및 관리 지역 등으로 인해 향후 재산권 행사나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치한 럭키송도아파트 106동 3층 302호로, 주거 환경과 교통 편의성이 양호한 편입니다. 감정가는 4억 7,600만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 정보를 분석한 결과 유사 면적(약 68.61㎡) 아파트의 매매가가 2억 2,500만원에서 2억 3,000만원 수준으로, 감정가와의 상당한 괴리가 존재합니다. 이러한 격차는 실제 면적, 건물의 상태, 또는 시장 상황 변화에 따른 것으로 추정되므로, 정확한 실사 및 추가적인 면밀한 조사가 필수적입니다. 복잡한 권리 관계와 임대관계 미상인 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 경매 진행 시 권리 분석과 명도 계획을 철저히 수립해야 합니다. 노후화된 건물임을 감안하여 리모델링 비용 등 추가 투자 비용을 고려한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 연수구라는 지역적 이점을 바탕으로 한 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 최근 실거래가 대비 낮은 가격으로 취득할 경우, 시세 차익을 통한 수익 창출 기회를 모색할 수 있습니다.

* 감정가와 실거래가의 큰 차이를 이용하여, 면밀한 가치 재평가를 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 전략을 수립할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사 면적(약 68.61㎡, 약 20.75평)의 거래가는 2억 2,500만원에서 2억 3,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 이를 평당 시세로 환산하면 약 108만원에서 111만원 수준입니다.

* 감정가와의 괴리: 본 건의 감정가 4억 7,600만원은 최근 실거래가 및 추정 시세와 비교했을 때 매우 높은 금액입니다. 이는 실제 본건의 면적이나 상태가 감정평가와 다를 수 있음을 시사합니다.

* 예상 입찰가 산정: 최근 실거래가 수준을 기준으로, 투자 리스크(권리 관계, 임차인 미상, 건물 노후화 등)를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 권고 입찰가 범위: 2억 1,000만원 ~ 2억 3,500만원.

본 가격 범위는 최근 실거래가와 약간의 프리미엄을 고려한 수준이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.