나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16556 [1] 인천광역시 서구 공촌동 318-1 광명아파트 103동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린감정 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 "인천공촌초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 공동주택 및 상업시설 등이 밀집하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 인천2호선 아시아드경기장역 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제12층 제1201호로서,
(사용승인일자 : 1988.10.22)

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등임.
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 공동주택(아파트) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(연희3지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경16556 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 공촌동 318-1 광명아파트 103동 12층 1201호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제12층 제1201호 (사용승인일자: 1998.10.22)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 310,000,000원

토지면적: 36.29㎡ (약 11.0평)

건물면적: 84.51㎡ (약 25.6평) (전용면적)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 36.2934㎡

건물지분: 84.51㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

인천광역시 서구 공촌동에 위치하며 "인천공촌초등학교" 서측 인근 지역입니다.

주변은 공동주택 및 상업시설이 밀집하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 인천2호선 아시아드경기장역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

본건 서측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 2023.10.13. 접수된 정미훈의 가압류 (갑7) 입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-11

확정일자: 2022-02-16

배당신고일자: 2024-05-08

대항력: 있음

참고: 등기부등본 상 주택임차권 등기(을12)가 되어 있으며, 전입 및 확정일자를 통해 대항력을 갖추고 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리(갑7: 정미훈 가압류) 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 임차인 이 의 주택임차권(을12)은 말소기준권리보다 선순위에 해당하여, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 인수되는 보증금

임차인 이 의 보증금 290,000,000원 중, 배당을 통해 전액 변제되지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 본 물건명세서 상 매수인이 인수해야 하는 보증금은 290,000,000원으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

인근에 다양한 상업시설이 밀집하여 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한사항

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

인천공촌초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주차 및 관리

아파트 총 세대수는 299세대이며, 총 323대의 주차가 가능합니다.

지하 주차장에는 전기차 충전 시설(34대)이 구비되어 있습니다.

관리사무소 연락처: 032-567-4956

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (보증금 인수 가능성)

임차인 이 은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 290,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 본 건은 차임이 0원이므로, 임대차 관계의 특이사항을 더욱 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 건축물 노후도

건축물 사용승인일자가 1998년 10월 22일로, 약 28년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 주변 혐오시설

현 시점에서의 외부 지도 검색 및 정보 분석 결과, 본건 주변에 뚜렷한 혐오시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

인천 서구 공촌동에 위치한 광명아파트 경매 물건으로, 초등학교 및 지하철역 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 아파트 자체는 1998년에 건축되어 비교적 연식이 있으나, 관리 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 290,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 본 물건은 임차인 보증금 인수 여부에 따라 실제 매수 가격이 크게 달라질 수 있으므로, 배당 절차 및 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인근 입지: 인천2호선 아시아드경기장역 및 버스정류장 접근성이 양호합니다.

* 초등학교 인접: 인천공촌초등학교가 가까워 교육 환경이 우수합니다.

* 가격 경쟁력 잠재력: 최근 실거래가와 비교 시, 임차인 보증금 인수 부담을 고려한 입찰가 책정이 중요합니다.

* 준신축급 아파트: 1998년 준공으로 비교적 최근에 지어진 아파트입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(84.51㎡)의 아파트는 다음과 같은 가격에 거래되었습니다.

* 2025년 12월 17일: 305,000,000원 (4층)

* 2026년 04월 28일: 288,000,000원 (8층)

* 2026년 05월 13일: 296,000,000원 (10층)

본건의 감정가는 310,000,000원입니다. 최근 실거래가 평균을 고려하면, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 거래가 이루어진 것으로 보입니다. 특히 2026년 4월 거래가는 2억 8,800만원으로, 감정가 대비 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 금액이 가장 큰 영향을 미칩니다.

* 인수 보증금: 290,000,000원

* 감정가: 310,000,000원

* 최근 실거래가 하한선: 288,000,000원

만약 임차인 보증금 290,000,000원을 전액 인수해야 한다면, 낙찰가에 더해져 실제 부담액은 '낙찰가 + 290,000,000원'이 됩니다. 따라서 입찰가 자체는 시세 대비 낮게 책정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 최근 실거래가 하한선인 288,000,000원에서 10% 정도를 가감한 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 인수 보증금 290,000,000원을 제외한 순수 입찰가로는 250,000,000원 ~ 280,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 배당률 예측 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 임차인 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 얼마인지 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.