나이스옥션 법원경매 인천 2024타경525852 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 531 계양센트레빌1단지 106동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2024.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

의견에 내용 들어가있음

교통상황

의견에 내용 들어가있음

건물의 구조

의견에 내용 들어가있음

이용상태

의견에 내용 들어가있음

설비내역

의견에 내용 들어가있음

토지의 형상 및 이용상태

의견에 내용 들어가있음

인접 도로상태등

의견에 내용 들어가있음

토지이용계획 및 제한상태

의견에 내용 들어가있음

공부와의 차이

의견에 내용 들어가있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견에 내용 들어가있음

물건 비고

-대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.
인천 계양구청으로부터 본건 부동산에 대한 취득세가 납부되었다는 사실조회회신 있음(2024.5.24.자).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경525852 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 물건내역

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 531 계양센트레빌1단지 106동 1층101호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 및 토지 현황

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.922㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.4. 감정평가액

감정가: 421,000,000원

1.5. 권리 및 특이사항

특이사항: 대지권미등기

주의사항:

* 대지권 미등기이나 매각 목적물 및 평가에 포함됨.

* 인천 계양구청으로부터 본건 부동산에 대한 취득세가 납부되었다는 사실조회회신 있음 (2024.5.24.자).

특수물건정보: 대지권미등기

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

해당 물건이 위치한 인천광역시 계양구 귤현동은 대중교통 이용이 용이한 지역입니다. 인근에 지하철역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

2.2. 주변 편의시설 및 환경

단지 주변에는 공원, 녹지 공간 등이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 학교, 상업시설 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을18 근저당권 (2021-12-31, 오케이저축은행, 620,400,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요: 해당 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보에 따르면 현재 등록되거나 인수될 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

해당 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변 지역은 주거 위주의 상권이 형성되어 있습니다. 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 가능하며, 주거지로서 안정적인 상권을 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 계양센트레빌1단지

사용승인일: 2013년 2월 15일

총 세대수: 715세대

총 동수: 12동

건물 층수: 최고 15층

5.2. 편의시설 (단지 내)

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본 물건은 대지권이 미등기 상태입니다. 다만, 감정평가에 포함되었으며, 인천 계양구청으로부터 취득세 납부 사실이 확인되어 소유권 이전 등기 시 관련 절차가 진행될 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 대지권 미등기 상태는 거래 시 주의가 필요하며, 등기 완료까지 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 기타 사항

제공된 감정평가서 요약에는 위치 및 주위 환경, 교통 상황, 건물의 구조, 이용 상태, 설비 내역, 토지의 형상 및 이용 상태, 인접 도로 상태, 토지 이용계획 및 제한 상태, 공부와의 차이, 기타 참고사항(임대 관례 및 기타) 등에 대한 상세 내용이 '의견'란에 포함되어 있다고 명시되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동에 위치한 계양센트레빌1단지 내 아파트로, 비교적 신축(2013년 사용승인)에 해당합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다. 그러나 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 이 부분은 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있으며 취득세 납부 사실이 확인되었으나, 취득 후 등기 절차에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 인천 계양구 내에서 교통 및 생활 환경이 양호한 주거 지역에 위치.

* 안정적인 단지 규모: 715세대 대단지로 관리 및 편의시설 이용이 용이.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 인수 부담 없음.

* 최신 실거래가 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있어 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 물건과 유사한 면적(84.92㎡ ~ 84.98㎡)의 거래가는 2026년 4월 462,000,000원, 2026년 6월 470,000,000원 및 467,500,000원으로 나타났습니다. 이는 현재 감정가 421,000,000원보다 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 대지권 미등기라는 리스크를 감안하더라도 시장 가격은 460,000,000원 이상으로 형성되어 있습니다. 감정가(421,000,000원)는 시장 가격 대비 낮은 편이므로, 이를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

대지권 미등기 리스크를 감안하여 보수적으로 접근 시, 감정가 대비 5~10% 수준의 입찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 440,000,000원 ~ 450,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.