나이스옥션 법원경매 인천 2024타경562752 [1] 인천광역시 계양구 작전동 392-12 계양 우림카이저팰리스 1단지 102동 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2024.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "안남고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은
무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 제2층 제206호로서,

외벽 : 세멘몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 건축용도지역기타(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의: 032-450-5591])<건축법>,
상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과
문의 032-450-5594)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경562752 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 392-12 계양 우림카이저팰리스 1단지 102동 2층206호

용도: 오피스텔

감정가: 252,000,000원

토지면적: 38.26㎡ (약 11.57평)

토지지분: 38.26㎡

건물면적: 87.03㎡ (약 26.33평)

건물지분: 87.03㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 대항력있는임차인

건축물 정보:

- 건물명: 계양 우림카이저팰리스 1단지

- 준공연도: 2006년

- 동/호수: 102동 2층 206호

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지하 2층, 지상 20층

- 용도: 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

- 주차: 총 394대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 계양구 작전동 소재 "안남고등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 동류형의 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입이 가능하여 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 25일 접수된 김근수 씨의 근저당권입니다. 본 경매 사건을 포함한 이후의 모든 권리는 원칙적으로 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이현주)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 23일

* 확정일자: 2022년 03월 28일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 10월 11일

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 270,000,000원을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 임차인의 보증금액이 감정가보다 높아 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 차임은 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금은 별도 확인 필요)

* 등기부상 채권 총액: 89,220,664원 (임차인 보증금보다 현저히 낮음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼합된 복합 상권입니다.

* 건물의 주 용도가 업무시설 및 근린생활시설이므로, 다양한 상업 활동이 가능하며 배후 주거 단지를 확보하고 있습니다.

* 단지 내외의 포장도로에 접하고 있어 외부 고객 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 안남고등학교와 인접하여 교육 환경을 예상할 수 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 건물 설비: 상하수도, 난방, 위생 설비 및 승강기가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 270,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 본건의 감정가(252,000,000원)를 초과하는 금액이므로, 가장 주의해야 할 사항입니다.

* 명도 문제: 임차인과의 명도 과정에서 협의가 원만하지 않을 경우, 명도 지연 또는 강제집행으로 인한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 과밀억제권역 등 지역적 특성이 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 계양 우림카이저팰리스 1단지 내 오피스텔로, 복합적인 용도의 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 무난한 수준으로 평가됩니다.

가장 중요한 쟁점은 270,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 이현주 씨의 존재입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 임차인의 보증금액이 감정가보다 높다는 점에서 경매 낙찰가가 임차인 보증금 전액을 변제하지 못할 가능성이 높으며, 이로 인해 낙찰자가 보증금 차액을 인수하게 될 위험이 매우 큽니다. 따라서 철저한 권리 분석과 임차인과의 협상, 또는 법적 절차에 대한 충분한 이해가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수요가 예상되는 지역 내 오피스텔 및 근린생활시설의 복합 용도입니다.

* 대항력 있는 임차인 문제만 명확히 해결될 경우, 현재 시장 가격 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 인천 지역 부동산 시장의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과 (2026년 4월~5월), 해당 면적(87.03㎡)의 거래가는 240,000,000원에서 264,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 252,000,000원으로, 이는 최근 시세와 유사한 수준입니다.

하지만 본 건은 2층에 위치하여 층수 선호도 측면에서 다소 낮게 평가될 수 있습니다. 무엇보다 270,000,000원의 높은 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금의 일부를 인수해야 하는 상당한 리스크를 안고 있습니다.

이러한 리스크를 충분히 반영하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

권장 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원.

본 입찰가 범위는 최악의 시나리오(보증금 인수)를 고려한 것으로, 실제 입찰 전 해당 임차인의 보증금 회수 가능성, 배당 순위, 그리고 명도 관련 비용 등을 반드시 최종적으로 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.