나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544440 [1] 인천광역시 연수구 송도동 311 랜드마크시티센트럴더샵 204동 18층1813호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평감정 · 평가일 2024.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "미송중학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 대단지 아파트 및 업무시설, 공원, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 송도 국제도시 8공구 내 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 39층 중 18층 1813호로서,
(사용승인일: 2020.07.16)
외벽: 시멘트몰탈위 페인트마감 및 석재마감,
내벽: 벽지도배 및 타일마감 등,
창호: pvc새시창 임.

이용상태

오피스텔(방2, 거실, 주방, 욕실1, 펜트리 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 화재발신설비, 열병합에 의한 지역난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 장방형 평지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 대로인 "인천타워대로" 남측 및 서측으로 대로인"랜드마크로"와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

송도동 311:일반상업지역(2015-07-13) , 지구단위계획구역(2023-12-18) , 대로1류(폭 35m-40m)(2015-07-13)(대1-송2)(접합) , 대로3류(폭 25m-30m)(2015-07-13)(대3-송2)(접합) , 대로3류(폭 25m-30m)(2022-02-28)(대로3-(물류)10 인천경제청고시제2022-9호)(접합),경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

송도동 311-1:일반상업지역(2015-07-13) , 지구단위계획구역(2023-12-18) , 광로2류(폭 50m-70m)(2021-12-27)(광2-14)(접합) , 대로1류(폭 35m-40m)(2015-07-13)(대1-송2)(접합) , 대로3류(폭 25m-30m)(2022-02-28)(대로3-(물류)10 인천경제청고시제2022-9호)(접합),경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경544440 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 311 랜드마크시티센트럴더샵 204동 18층 1813호

용도: 오피스텔

감정가: 300,000,000원

토지면적: 17.02㎡ (약 5.15평)

건물면적: 59.87㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 여OO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "미송중학교" 동측 인근에 위치하며, 송도 국제도시 8공구 내에 자리하고 있습니다. 주변은 대단지 아파트, 업무시설, 공원, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 생활 환경이 우수합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

인천타워대로와 랜드마크로 등 주요 도로와 접하고 있어 교통망이 잘 갖춰져 있습니다.

주변에는 학교, 공원, 상업시설 등이 인접해 있어 주거 및 업무 환경으로 적합합니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인(여태경, 보증금 320,000,000원) 및 선순위 전세권(여태경, 320,000,000원)이 존재하나, 해당 전세권이 말소기준권리로서 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

이에 따라 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

즉, 등기부상 권리관계는 본 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 여OO의 경우 배당 신고일자가 2024년 7월 3일로, 실제 배당 여부 및 절차 진행에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 송도 국제도시 8공구는 계획적인 개발이 이루어진 지역으로, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 신흥 상권입니다.

최근 2026년 5월 거래된 유사 면적(약 84㎡)의 오피스텔 실거래가가 3억 6천만원에서 3억 7천 5백만원 수준이며, 소형 면적(약 30㎡)은 1억 2천 4백만원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본건(약 59.87㎡)의 시세는 약 2억 5천만원에서 2억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가(3억원) 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 전용면적 59.87㎡ 규모의 오피스텔로, 방 2개, 거실, 주방, 욕실 1개, 펜트리 등으로 구성되어 있어 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합합니다.

건축물대장상 사용승인일은 2020년 7월 16일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 외벽은 페인트 및 석재 마감, 내벽은 도배 및 타일 마감, 창호는 PVC 새시로 마감되었습니다.

위생, 급배수, 승강기, 화재 탐지 및 지역난방 설비 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 해당 토지(송도동 311, 311-1)는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역으로 지정되어 있습니다.

특히, '공유수면준공매립지'로 지정되어 있어 준공일로부터 10년간 매립 목적 변경에 제한이 있다는 점은 향후 토지 이용에 있어 잠재적인 제약이 될 수 있습니다.

또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 말소기준권리인 전세권과 동일하고, 말소기준권리가 소멸 예정이므로 인수 위험은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 경매 절차 진행 과정에서 변수가 발생할 가능성은 항상 존재하므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 송도 국제도시 내 우수한 입지에 자리한 신축 오피스텔로, 실거주 및 투자 가치가 모두 높은 물건입니다.

교통, 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 토지 관련 장기적인 제한사항과 임차인 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 검토는 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 송도 국제도시 8공구의 핵심 입지 (미송중학교 인근)

* 비교적 신축(2020년 준공)에 해당하는 우수한 건물 상태

* 실거주 및 임대 수익을 위한 최적의 내부 구조 (방 2개, 거실)

* 인수되는 보증금이나 부담해야 할 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확함

* 최근 거래가 대비 저평가 가능성 (시세차익 기대)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 오피스텔 거래 가격은 약 2억 5천만원에서 2억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 3억 1천만원과 시세 추정치를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 보증금 인수 부담이 없다는 점과 향후 시세 상승 가능성을 감안하여 260,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 최종 입찰가는 법원의 진행 상황, 현장 조사를 통한 추가적인 물건 상태 확인, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.