나이스옥션 법원경매 인천 2024타경567849 [1] 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 5층508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서삼거리" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 인근은 오피스텔 및 신축 중인 오피스텔, 상업용부동산, 상업나지 등이 혼재하는 성숙중인 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 중 제5층 제508호로서,
외벽: 석재붙임 및 몰탈위 수성페인트 마감.
창호: 시스템 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

전기설비 및 난방설비, 위생설비, 소화설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근 필지 대비 등고 · 평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 26M 내외, 북동측으로 노폭 약 18M 내외의 포장도로와 각각 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.
인천 서구청으로부터 본건 부동산에 대한 취득세가 납부되었다는 사실조회회신 있음(2026.6.4.자).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경567849 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 5층508호

용도: 오피스텔

감정가: 192,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

건물면적: 24.74㎡ (약 7.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현OOOOOOOOOOOO (현대해상화재보험 주식회사)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서삼거리" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 신축 중인 오피스텔, 상업용 부동산, 상업나지 등이 혼재하는 성숙된 상업지대임.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

1.2. 3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 제5층 제508호로서, 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 수성페인트 마감, 창호는 시스템 창호임.

1.2. 4. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인근 필지 대비 등고 · 평탄한 대체로 사다리형이며, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

1.2. 5. 인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 26M 내외, 북동측으로 노폭 약 18M 내외의 포장도로와 각각 접하며, 도로 상태는 보통임.

1.2. 6. 토지이용계획

유통상업지역.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

* 2021-09-08 접수, 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 조현정)

* 2021-09-08 접수, 근저당권 (권리자: 현대해상화재보험주식회사, 187,200,000원) - 말소기준권리

* 2024-10-30 접수, 임의경매 (권리자: 현대해상화재보험, 162,056,421원) - 인천지방법원 2024타경567849

1.3. 2. 채권 총액

187,200,000원

1.3. 3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 본건 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

1.4. 상권분석

본건은 인천광역시 서구 경서동의 "경서삼거리" 인근 상업지대에 위치하며, 주변에 다수의 오피스텔 및 상업용 건물이 밀집해 있음. 유통상업지역으로 분류되어 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단되며, 청라국제도시 내 상업시설 밀집 지역으로 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지로 평가됨.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주변 교통

인근에 버스정류장이 위치하고 차량 출입이 용이하여 교통 여건은 보통임.

1.5. 2. 편의시설

GS더프레시 인천북청라점 등 마트 및 다양한 편의시설이 인근에 위치하고 있음.

1.5. 3. 교육시설

인천경서초등학교(약 0.9km), 인천청라중학교(약 1.2km), 인천청라고등학교(약 1.5km) 등이 소재하여 교육 환경은 양호한 편임.

1.5. 4. 의료시설

주변으로 종합병원급 의료시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않으나, 일반적인 생활 편의를 위한 의료시설 이용은 가능함.

1.5. 5. 문화/여가시설

청라호수공원 등 지역 내 문화 및 여가 시설 접근성이 양호함.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 대지권 미등기

본건의 주요 리스크 요인으로, 건물 소유주가 토지에 대한 소유권을 아직 등기하지 않은 상태임. 그러나 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있으며, 인천 서구청으로부터 취득세 납부 사실이 확인되어 법적 및 행정적 문제는 해결될 가능성이 높음. 그럼에도 불구하고, 추후 토지 소유권 관련 분쟁 발생 가능성에 대한 검토가 필요함.

1.6. 2. 미상 임대관계

임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 실제 임대관계가 미상으로 파악되어 잔존 임차인 존재 시 명도 절차 및 보증금 관련 문제가 발생할 수 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.6. 3. 혐오시설 및 환경 문제

인천 서구 경서동 인근 지역에서 공공 열분해시설 설치를 둘러싼 주민 반발이 거세게 일어나고 있으며, 지역 주민들은 수도권매립지 영향권에 속해 있는 상황에서 또 다른 환경/기피 시설이 들어서는 것에 대해 강력히 반대하고 있음. 본건 물건 자체와 직접적인 연관은 없으나, 해당 지역 전체의 환경 문제 및 주민 민감성에 대한 고려가 필요함.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 서구 경서동의 핵심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으며, 감정가는 1억 9,200만원, 건물 면적은 24.74㎡ (약 7.48평)임. 대지권 미등기라는 특이사항이 있으나, 매각에 포함되어 있고 취득세 납부 사실이 확인되어 법적 리스크는 상당 부분 해소된 것으로 판단됨. 인수할 임차인의 보증금이 없어 권리상 부담이 없음. 다만, 해당 지역은 공공 열분해시설 설치를 둘러싼 환경 문제로 주민들의 민감성이 높은 편이므로, 투자 시 이를 염두에 두어야 함.

1.8. 투자 포인트

* 청라국제도시 중심 상업지역 내 위치하여 미래 발전 가능성이 높음.

* 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설 접근성.

* 소형 오피스텔로 비교적 낮은 투자 금액으로 접근 가능.

* 대지권 미등기 문제가 취득세 납부 확인으로 해소될 가능성이 높아 권리상 안전성이 확보됨.

1.9. 예상 입찰가

본건은 대지권 미등기라는 특이사항이 있으나, 평가 및 매각 대상에 포함되어 있고 취득세 납부가 확인되어 법적 리스크가 완화된 상태임. 또한, 인수할 임차인의 보증금이 없어 권리상 부담이 없습니다. 주변 시세 및 낙찰가율, 본건의 잠재적 리스크(환경 민감성 등)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 주변 오피스텔 실거래가 및 공시지가, 유사 물건의 최근 낙찰가율 등 시장 조사 자료를 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.