나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72191 [3] 경기도 남양주시 별내동 1097 진영프라자주건축물제1동 지하1층비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건인 경기도 남양주시 별내동 소재 ""별내고등학교"" 서측 인근에 위치하
며, 주위는 대단위 아파트단지, 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 각급 학교, 근린생
활시설 및 생활편의시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하여
대중교통 상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제7층건 내 제1층 제105호, 제106호, 제107호 및
제지하1층 제비101호, 제비102호로,

외벽 : 석재 붙임, 강화유리, 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 일부 내부 인테리어 등 마감.
바닥 : 아스타일 등 마감.
창호 : 페어글라스 창호임.

이용상태

감정평가 대상물건 전체(기호(1) ~ 기호(5))는 ""근린생활시설""임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 화재 탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지
하 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상물건이 소재하는 토지는 사다리형의 토지로 ""제1종근린생활시설 건부지""로
이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 남서측으로 노폭 약 30m 내외, 북서측으로 노폭 약 40m 내외, 북동측
으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로 1류(폭 35m~40m)(접합),
대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(보행자전
용도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률}, 배출시설설치제한지역{물환경보전법}, 성장관리권역{수도권정비계획법},
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의 3 1호){수도법}, 택지개발지구(별내지구){택지
개발촉진법}, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지
정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

감정평가 대상물건 중 기호(1) ~ (3)은 귀 제시목록 및 공부상 각각 개별 호수로 되어있
으나, 현장 조사 시 벽체 구분없는 근린생활시설로 되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.

② 기타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72191 (3)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 1097 진영프라자주건축물제1동 지하1층 비102호

용도: 근린상가

감정가: 390,000,000원

토지면적: 20.48㎡ (약 6.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.31㎡ (약 20.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김천신용협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 남양주시 별내동 소재 별내고등학교 서측 인근에 위치하며, 대단위 아파트 단지, 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 각급 학교, 근린생활시설 및 생활편의시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구)으로 지정되어 있으며, 대로 1류, 대로 2류, 소로 1류, 소로 2류 등의 도로에 접하고 있음. 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/주택 용도, 2025년 8월 26일까지) 등에 해당함.

* 인접 도로상태: 남서측 약 30m, 북서측 약 40m, 북동측 약 8m 내외의 포장도로가 접하여 있어 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 5월 14일 접수된 김천신용협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리가 되며, 상기 근저당 및 이에 선순위하는 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 소멸되지 않는 권리: 현황 조사 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았음. (다만, 지상권 개요는 비고란에 기재되어 있으나 상세 내용은 명시되지 않음.)

* 등기부상 주요 권리 현황:

* 소유권 보존 등기 (갑1): 2019-09-11

* 소유권 이전 2번 신탁 등기 말소 (갑2): 2021-05-14 (주식회사 진영지앤티)

* 근저당권 공동담보 (을1): 2021-05-14 (김천신용협동조합, 3,840,000,000원, 말소기준권리)

* 소유권 이전 청구권 가등기 (갑4): 2021-05-21 (주식회사 한별디앤아이)

* 가압류 (갑12): 2022-12-29 (동양정공, 195,865,111원, 말소)

* 압류 (갑14): 2023-07-04 (의정부세무서장, 말소)

* 4번 가등기 소유권 이전 청구권 가처분 (갑4-1): 2023-12-05 (제이와이커스텀주식회사)

* 임의경매 개시 결정 (갑17): 2025-08-22 (김천신용협동조합, 2,145,669,960원, 말소)

* 총 등기부채권액: 4,035,865,111원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상이며, 별도의 임차인 현황은 명시되어 있지 않음.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본 감정평가 대상 물건은 근린생활시설로 이용 중에 있음.

* 주변 상권: 대단위 아파트 단지, 주택가 및 학교와 인접하여 기본적인 배후 수요는 확보된 지역임. 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 혼재하는 지역으로, 상권 활성화 잠재력은 존재하나 경쟁 또한 치열할 것으로 예상됨.

* 건물 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트 구조의 7층 건물 내 제1층 비102호로, 현재 벽체 구분 없이 근린생활시설로 이용 중임. 이는 공부상 개별 호수로 등기되어 있는 것과 차이가 있어, 실제 이용 현황에 대한 확인이 필요함.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 별내고등학교를 비롯한 각급 학교가 인접해 있으며, 대규모 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 혐오시설 유무: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건으로부터 인접하거나 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부상 총 채무액이 약 40억 3천만원에 달하여, 본건의 감정가 3억 9천만원과 큰 차이를 보임. 이는 낙찰가율에 대한 압박이 될 수 있으며, 채무 이행 가능성에 대한 신중한 검토가 필요함.

* 공부와의 차이: 공부상 개별 호수로 구분되어 있으나, 현장 조사 시 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 이용되고 있는 점은 향후 명도 또는 관리 측면에서 문제가 될 수 있음.

* 가등기 및 가처분: 소유권 이전 청구권 가등기 및 가처분 등이 등기되어 있어, 매수 후 소유권 분쟁의 소지가 없는지 추가적인 확인이 필요함. (단, 이들 권리가 매각으로 소멸되는지 여부는 명확히 확인 필요)

* 토지 거래 허가 구역: 현재 토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간 및 대상(외국인 등/용도: 주택)을 고려할 때 직접적인 매수 제한 가능성은 낮을 것으로 보임. (2025년 8월 26일까지)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 별내동에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 및 학교 인근에 자리하여 유동인구 및 배후 수요가 있는 입지적 장점을 가지고 있음. 차량 및 대중교통 접근성 또한 양호한 편임. 그러나 등기부상의 총 채무액이 과도하게 높아 경매 진행의 근본적인 원인이 되었을 가능성이 있으며, 공부와 현황이 일치하지 않는 점, 여러 가등기 및 가처분 등기 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 상기 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지 및 주택가로 인해 기본적인 상권 수요가 뒷받침됨.

* 우수한 교통 접근성: 대로변에 접해 있어 차량 접근이 편리하며, 대중교통 이용도 용이함.

* 잠재적 가치 상승: 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 경우 임차인 현황상 인수 보증금이 없으므로, 감정평가액과 본건의 채무 총액, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 다만, 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가 390,000,000원을 기준으로 하되, 권리 관계의 복잡성 및 높은 채무 총액을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 투자자 본인의 시세 조사 및 권리 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.