나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20039 [2] 경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 1동 8층828호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근 및 근거리에 노선버스정류장 및 8호선 "별내역" 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 제1동 제8층 제832호 외 2개호로서, 외벽 : 칼라 복층 강화유리 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 공장 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(별내택지지구) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구) <택지개발촉진법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

남양주지원 2026타경20039 (2)

1.2. 소재지

경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 1동 8층828호

1.3. 용도

지식산업센터

1.4. 감정가

357,000,000원

1.5. 면적 정보

1.5. 1. 토지 면적

21. 72㎡ (약 6.57평)

1.5. 2. 토지 지분

21. 72㎡

1.5. 3. 건물 면적

75. 96㎡ (약 22.98평)

1.5. 4. 건물 지분

75. 96㎡

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 건축물 상세 정보

1.9. 1. 건축물 용도

공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설, 기숙사)

1.9. 2. 총 층수

13층

1.9. 3. 해당 층

8층

1.9. 4. 사용승인일

2020년 09월 25일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근 및 근거리에 노선버스정류장 및 8호선 "별내역" 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호함.

2.3. 도로 상태

본건 서측 및 동측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구) <택지개발촉진법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

근저당권 (하나은행, 2020-12-17 접수).

3.2. 총 채권액

1,032,000,000원.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사이마켓

* 보증금: 0원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2015-01-21

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 0원이나 대항력이 있으므로, 낙찰 후 명도 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 "지상권개요:" 부분에 별도 내용 기재 없음)

3.5. 특수 물건 정보

유동화물건, 대항력있는임차인

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 지식산업센터, 아파트, 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, "별가람초등학교"가 인근에 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

4.2. 혐오시설 및 환경 분석

본건 인근 지역에는 "별내 클린센터"(쓰레기 처리 시설)가 위치하고 있습니다. 과거 해당 시설의 설비 고장으로 인한 악취 민원이 발생한 사례가 있으며, 별내동 지역의 자동 쓰레기 집하시설과 관련하여 악취 문제 및 안전사고 이력 등이 보고된 바 있습니다. 이러한 시설들이 직접적인 혐오시설로 분류되지는 않으나, 운영 및 관리 상태에 따라 간헐적인 악취 등의 영향이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"별가람초등학교"가 인근에 있으며, 도보 및 차량 접근이 가능한 거리에 각종 상업 시설 및 근린생활시설이 위치하고 있습니다.

5.2. 교육 환경

"별가람초등학교"가 인근에 소재하여 자녀 교육 환경에 있어 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 0원임에도 대항력이 있는 임차인이 존재하여, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

본 건은 자산유동화전문회사(AMC)를 통해 유동화된 물건으로, 일반 경매 절차와는 다소 다른 취득 및 매각 과정상의 특수성이 있을 수 있습니다.

6.3. 쓰레기 처리 시설 인접

인근 "별내 클린센터" 및 자동 쓰레기 집하시설 운영과 관련하여 잠재적인 악취 발생 또는 환경적 영향 가능성이 존재하며, 과거 관련 민원 및 사고 이력이 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

본 토지는 성장관리권역, 공장설립승인지역 등 다수의 법적 개발 및 행위 제한 사항이 존재하여 향후 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내동에 위치한 지식산업센터로, 8호선 별내역 역세권에 인접하여 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 감정가는 3억 5천7백만원이며, 건물 및 토지 일괄매각 대상입니다. 대항력 있는 임차인(보증금 0원)과 유동화 물건이라는 특수성이 있으므로 권리 분석에 신중해야 합니다. 또한, 인근 쓰레기 처리 시설 및 자동 집하시설 운영으로 인한 환경적 요인을 투자 시 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 8호선 별내역 이용이 편리하고, 대로변에 위치하여 차량 접근성이 뛰어납니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 지식산업센터로서 임대 수익 창출이 기대되며, 감정가 대비 시세 차익 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 별내 택지지구 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정됩니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가 357,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 존재와 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 303,450,000원 ~ 339,150,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. (최종 입찰가는 별도의 심층적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 확정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.