나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경797 [2] 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제1층 제107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털단지역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털단지역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지하16층 건물 내 제1층 제101호 외 1개로서, (사용승인일 : 2017.11.27.) 외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 강화유리 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경797 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제1층 제107호

신주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 127-33 (가산동)

용도: 근린상가

건물명: 가산대명벨리온

토지 면적: 24.74㎡ (약 7.48평)

건물 면적: 62.04㎡ (약 18.77평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 658,000,000원

사용승인일: 2017년 11월 27일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 지하철 1호선, 7호선 '가산디지털단지역' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 지식산업센터, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '가산디지털단지역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2024년 2월 26일 접수된 하나은행의 근저당권 (을8)입니다.

본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부상 다수의 압류, 가압류, 근저당 등이 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 권리 (대항력 있는 임차인 포함)

임차인: 김하선

전입일자(사업일자): 2020년 1월 10일

보증금: 10,000,000원

차임: 1,500,000원

대항력: 있음

* 주의: 임차인 김하선은 대항력을 보유하고 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 미상입니다. 보증금 1,000만원은 인수되지 않는 금액으로 보이나, 향후 배당을 통한 변제 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 해당 임차인은 말소기준권리보다 선순위에 전입신고를 하였으므로 대항력이 인정됩니다. 보증금이 1,000만원으로 소액이므로, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 명도 협의 시 이 점을 고려해야 합니다.

* 물건명세서상 '별도등기 있음: 1토지(을구 지상권설정)'이라는 문구가 있으나, 제공된 집합건물 등기부 요약상에는 지상권 등기 내역이 확인되지 않습니다. 해당 문구는 토지 자체에 대한 별도 권리 관계를 지칭할 수 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 최종 등기부 원본 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 채권 총액

등기부상 총 채권액은 약 1,325,293,959원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 가산디지털단지는 대한민국의 대표적인 IT 및 지식산업 클러스터로, 다양한 기업체와 상업 시설이 밀집해 있습니다.

오피스텔 및 지식산업센터가 많아 풍부한 배후 수요를 확보하고 있으며, 근린생활시설 또한 활발하게 운영되는 지역입니다.

4.2. 건물 내 업종 분포 (추정)

건물(가산대명벨리온)은 총 16층 규모이며, 592개의 호실을 포함하고 있습니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설로 되어 있으나, 본 물건은 근린상가로 이용 중입니다.

주변의 활발한 상권 특성을 고려할 때, 식음료, 서비스, 소매 등 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가산디지털단지역 인근에 위치하여 마리오아울렛, 현대아울렛 등 대형 쇼핑몰, 백화점, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 기반 시설

단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

관공서, 공공시설 등은 차량 이용 시 접근 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김하선은 2020년 1월 10일 전입신고를 통해 대항력을 확보했습니다. 보증금 1,000만원은 소액으로, 배당을 통해 전액 변제받지 못하는 경우 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 명도 협의가 필수적입니다.

6.2. 복잡한 권리 관계

다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되어 있으며, 총 채권액이 감정가를 크게 상회합니다. 경매 절차 진행으로 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 개발 및 이용에 제한이 될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 조사

가산디지털단지 및 금천구 지역에 대한 조사 결과, 인근 독산동 지역에서 데이터센터 건설 반대 집회 등 주민들의 유해시설 관련 민원이 있었던 사례가 있으나, 본 건 물건지 주변에서 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 역세권 입지

가산디지털단지역 도보권에 위치하여 직주근접성이 우수하고, 풍부한 유동인구를 확보하고 있는 최적의 입지입니다.

7.2. 근린상가로서의 활용 가능성

주변의 풍부한 배후 수요(직장인, 거주자)를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

활발한 상권 내에 위치하여 업종 선택에 따른 높은 잠재력을 지니고 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 초역세권에 위치한 근린상가로서, 탁월한 입지적 장점과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 복잡한 권리 관계, 각종 토지 이용 제한 사항 등은 투자 결정 전 면밀한 검토와 주의가 필요합니다.

9. 예상 입찰가 산정

감정가: 658,000,000원

인수 보증금: 0원

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 주변 시세, 시장 동향, 물건의 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적으로 감정가의 90%~110% 범위를 초기 고려 대상으로 설정할 수 있습니다. (약 592,200,000원 ~ 723,800,000원)

보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 임대 사례 분석, 유사 물건 낙찰가 조사 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.