나이스옥션 법원경매 고양 2024타경62546 [2] 경기도 파주시 파주읍 연풍리 252 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인감정 · 평가일 2024.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 "연풍초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 임야, 농경지, 농가주택 등이 소재함.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하나 대중교통상황은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1~4,6,7 토지는 공히 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 전으로 이용중임. 기호 5 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 전기타로 이용중임.

인접 도로상태

기호1~4: 맹지임. 기호5~7: 동측으로 폭 약3~4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~7 공히: 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 기호2,4는 공부상 '답'이나 '전'으로 이용중임. 본건 기호5는 공부상 '전'이나 '전기타'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록 5~7 농지취득자격증명요[미제출시 보증금 미반환], 매각에서 제외되는 비닐하우스 수동 소재함
2. 목록 5. 토지 중 일부가 타인 점유부분과 현황 도로인 바 이를 감안하여 평가함, 본건 지상 매각에서 제외되는 주거시설(샌드위치판넬구조물), 냉동창고 등 소재하며, 제시외건물이 토지에 영향을 미치는 가격은 감정평가명세표 참조 요함
3. 목록 5~7 지상 매각에서 제외되는 제시외 수목(아로니아 등), 표고버섯 재배사, 관정 2개소 소재
4. 목록 6. 지상 매각에서 제외되는 창고 등 소재하며, 토지만을 평가함
5. 목록 5는 공부상 ‘전’이나 현황 ‘전기타’로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 토지 정보

* 소재지: 경기도 파주시 파주읍 연풍리 252

* 용도: 전 (일부 토지는 공부상 '답'이나 '전'으로 이용 중이며, 다른 일부 토지는 공부상 '전'이나 현황 '전기타'로 이용 중)

* 총 토지면적: 2965.00㎡ (약 897.1평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 감정가

* 총 감정가: 72,357,500원

1.3. 경매 정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경62546 (2)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (정확한 명칭은 제공되지 않음)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 "연풍초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 농가주택 등이 혼재한 지역입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나 대중교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 공히 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지입니다. 대부분 '전'으로 이용 중이나, 일부는 '전기타'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 기호 1~4 토지는 맹지이며, 기호 5~7 토지는 동측으로 폭 약 3~4m의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 방옥순

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1968-10-22

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석 상 특이사항 없음.

* 임차인: 변현섭

* 보증금: 44,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2024-04-23

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석 상 특이사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전: 주경연 (1980-02-11), 이도형 (2013-03-25), 권종낙 (2022-06-29, 대물변제)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2022-06-29, 채권액 780,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 지상권설정공동담보: 광탄농업협동조합 (2022-06-29, 말소)

* 가압류: 농협은행 (2023-11-02, 채권액 12,261,887원, 말소)

* 임의경매: 광탄농업협동조합 (2024-02-05, 채권액 673,596,420원, 말소) - 본건 경매개시 결정

* 등기부채권 총액: 792,261,887원

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 물건명세서에 '지상권개요' 관련 비고가 있으나, 등기부상 말소 예정된 권리로 보임)

4. 상권분석

본건은 농경지와 임야, 농가주택 등이 혼재된 지역으로, 전통적인 농업 지역의 특성을 보입니다. 주변에 상업 시설이나 대규모 유통 시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 과거 성매매 집결지였던 '용주골' 지역이 인근에 위치했으나, 현재는 도시재생 사업을 통해 복합문화공간 등으로 개발이 추진되고 있어 향후 지역 활성화 가능성이 있습니다. 그러나 현재 시점에서는 전형적인 농촌 지역 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 연풍초등학교가 북측 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 대형마트, 목욕탕 등 편의시설은 부족할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 5~7 토지에 대해 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않으니 주의해야 합니다.

* 맹지: 기호 1~4 토지는 맹지이므로, 도로 접근성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 현황 도로 및 타인 점유: 목록 5 토지 중 일부가 타인 점유 부분이거나 현황 도로로 이용되고 있어, 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 주거시설(샌드위치판넬구조물), 냉동창고, 비닐하우스, 수목(아로니아 등), 표고버섯 재배사, 관정 2개소, 창고 등이 매각에서 제외됩니다. 이러한 제시외 건물 및 물건이 토지 가치에 미치는 영향은 감정평가명세표를 참조해야 합니다.

* 토지 이용 현황과 공부상 지목 불일치: 기호 2, 4는 공부상 '답'이나 '전'으로 이용 중이며, 기호 5는 공부상 '전'이나 '전기타'로 이용 중입니다.

* 가축사육제한구역: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역 내 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

* 과거 지역 이미지: 과거 성매매 집결지였던 '용주골'이 인근에 위치했던 사실은 해당 지역의 부정적인 이미지 형성 요인이 될 수 있습니다. 다만, 현재는 지역 개선 및 재생 사업이 활발히 진행 중입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리에 위치한 농지(전)로, 넓은 면적을 가지고 있으나 일부 맹지이며 농지취득자격증명이 필요한 점, 그리고 다양한 제시외 물건이 매각에서 제외되는 점 등을 고려해야 합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 다소 부족한 편이나, 주변 지역이 도시재생 사업을 통해 복합문화공간으로 개발될 예정이므로 향후 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다. 현재로서는 농업적 이용이나 개발 잠재력을 신중하게 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2,965㎡ (약 897.1평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 성매매 집결지였던 인근 지역이 복합문화공간으로 개발될 예정으로, 향후 지역 활성화 및 가치 상승 기대.

* 자연환경: 주변이 임야, 농경지 등으로 둘러싸여 있어 전원생활이나 휴양 목적의 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 본 물건은 토지만 매각 대상이며, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 다양한 제시외 물건 제외 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 감정가 72,357,500원을 기준으로, 현장 조사, 권리분석, 주변 시세, 개발 계획 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 보증금 인수 금액은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.