나이스옥션 법원경매 고양 2024타경62546 [1] 경기도 파주시 파주읍 연풍리 224-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인감정 · 평가일 2024.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 "연풍초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 임야, 농경지, 농가주택 등이 소재함.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하나 대중교통상황은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1~4,6,7 토지는 공히 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 전으로 이용중임. 기호 5 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 전기타로 이용중임.

인접 도로상태

기호1~4: 맹지임. 기호5~7: 동측으로 폭 약3~4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~7 공히: 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 기호2,4는 공부상 '답'이나 '전'으로 이용중임. 본건 기호5는 공부상 '전'이나 '전기타'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록 1~4 농지취득자격증명요[미제출시 보증금 미반환], 매각에서 제외되는 비닐하우스 수동 소재함
2. 목록 2, 4 지상 매각에서 제외되는 제시외 수목(사과대추 등) 소재
3. 목록 1~4 맹지임, 목록 2, 4는 공부상 ‘답’이나 현황 ‘전’으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경62546 (1)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 연풍리 224-2

용도: 답

감정가: 29,229,700원

토지면적: 1223.00㎡ (약 370평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정평가요약: 본건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 "연풍초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 농가주택 등이 소재합니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 "연풍초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 농가주택 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나 대중교통 상황은 다소 불편합니다.

* 형태 및 이용상태: 기호 1~4, 6, 7 토지는 공히 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 전으로 이용 중입니다. 기호 5 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 기타로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 기호 1~4 토지는 맹지입니다. 기호 5~7 토지는 동측으로 폭 약 3~4m의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지(기호 1~7)는 공히 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을35 근저당권 (2022-06-29)

* 등기부 요약:

* 소유권이전: 유미숙 (2011-03-09), 이도형 (2018-03-13), 권종낙 (2022-06-29, 대물변제)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2022-06-29, 말소)

* 지상권설정: 광탄농업협동조합 (2022-06-29, 말소)

* 임의경매: 광탄농업협동조합 (2024-02-05, 말소)

* 총 등기부채권액: 780,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (물건명세서 참고사항 참조)

* 임차인 현황:

* 임차인: 변

* 보증금: 44,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자일자: (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024-04-23

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 파주시 연풍리는 과거 성매매 집결지였던 '용주골' 지역을 포함하고 있으며, 현재 해당 지역은 '연풍 리본(RE:Born) 프로젝트'를 통해 복합 복지·문화 공간으로 재개발 및 전환이 추진되고 있습니다.

* 2028년 준공을 목표로 가족센터, 성평등 광장, 치유 정원, 라키비움(도서관·기록관·박물관 결합 복합 문화 공간) 등이 조성될 예정입니다.

* 이러한 개발 사업은 지역의 낙후된 이미지를 벗고 생활 거점으로 자리매김할 잠재력을 가지고 있습니다.

* 다만, 현재 부동산의 소재지 인근에 과거 성매매 집결지였던 지역이 있어, 해당 지역의 이미지와 개발 진행 상황에 따른 영향 등을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건 인근에는 연풍초등학교가 있으며, 농경지와 농가주택이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 개발 계획: 연풍리 일대는 과거 성매매 집결지였던 용주골 지역을 포함하여, 2028년까지 라키비움, 시립 요양원, 가족센터, 성평등 광장 등 복합 공간으로 조성하는 '연풍 리본 프로젝트'가 진행 중입니다. 이는 향후 지역의 생활 환경 개선 및 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 1~4 토지는 농지이므로, 매수자는 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 맹지: 목록 1~4 토지는 맹지이므로, 도로 접근성에 대한 별도 확인 및 해결 방안이 필요합니다.

* 현황과 공부상 차이: 목록 2, 4 토지는 공부상 '답'이나 현황 '전'으로 이용 중이며, 목록 5 토지는 '전'이나 '전기타'로 이용 중입니다. 이러한 현황과 공부상 차이는 등기나 건축 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 매각 대상 토지 외에 비닐하우스(수동 소재) 및 제시외 수목(사과대추 등)이 매각에서 제외됩니다.

* 용주골 지역의 이미지: 과거 성매매 집결지였던 '용주골' 지역이 인근에 있어, 해당 지역의 사회적 이미지와 관련된 부정적 영향이 있을 수 있습니다. 현재 해당 지역은 도시재생 사업을 통해 복합 문화 공간으로 전환 중이나, 사업 진행 경과에 따른 변동 가능성을 주시해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리에 위치한 토지 경매 물건으로, 감정가는 29,229,700원입니다. 토지 면적은 1223.00㎡ (약 370평)이며, 현재 '답'으로 등재되어 있으나 일부는 '전'으로 이용 중인 토지입니다. 주변은 임야, 농경지, 주택 등으로 둘러싸여 있으며, 차량 접근은 가능하나 대중교통 환경은 다소 불편합니다.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당권(2022-06-29)보다 후순위의 권리들이 모두 말소될 예정이므로 인수할 권리는 없습니다. 다만, 임차인 변현섭 씨가 있으나 대항력이 없습니다.

주요 위험 요인으로는 맹지라는 점, 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점, 공부상 현황과 차이가 있다는 점 등이 있습니다. 또한, 본건 인근 지역(용주골)이 과거 성매매 집결지로 유명했던 곳으로, 현재 도시재생 사업을 통해 복합 문화 공간으로 전환하는 프로젝트가 진행 중입니다. 이러한 개발 사업은 향후 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있으나, 지역 이미지와 관련된 부정적 영향도 잠재적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 용주골 지역의 도시재생 사업: 과거 성매매 집결지였던 용주골 지역이 대규모 도시재생 사업을 통해 가족센터, 성평등 광장, 라키비움 등 복합 문화·복지 공간으로 탈바꿈할 예정입니다. 이 사업은 장기적으로 지역의 이미지 개선과 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 농지 활용 잠재력: 현황 '전'으로 이용 중인 점을 고려할 때, 향후 농업 활동 또는 전용 후 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 주변 개발 계획 등을 고려했을 때, 현재 감정가가 향후 지역 가치 상승을 반영하지 못했을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 여러 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 감정가 29,229,700원을 기준으로 향후 개발 계획, 맹지 해소 방안, 농지취득자격증명 발급 가능성, 그리고 주변 지역의 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%~120% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본건과 같이 맹지, 농지 등 특이사항이 있는 경우, 또한 주변 지역의 잠재적 개발 가치와 위험 요인을 종합적으로 판단하여 신중하게 접근해야 합니다.

따라서, 전문가와 상담을 통해 현장 조사를 상세히 진행하고, 법률적, 행정적 제약을 충분히 검토한 후, 본건의 실질적인 가치와 위험 부담을 반영한 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.