나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62958 [11] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ""지축초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 ""지축역""이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제1층 제111호 외 12개호로서,
(사용승인일 : 2022.07.20)

외벽 : 돌붙임마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있으나, 외부관찰상 대부분 공실 상태로 조사되며 실제 이용상태는 미상임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""제1,2종근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 건부지"" 로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 광로3류(폭 40m~50m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 고양지원 2025타경62958 (11)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 1층114호

용도: 근린상가

감정가: 1,006,000,000원

토지면적: 8.97㎡ (약 2.71평)

건물면적: 40.60㎡ (약 12.28평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물

사용승인일: 2022년 07월 20일

해당 호수: 1층 114호 (집합건축물대장상 용도: 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설)

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지축초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 지축역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통임.

* 인접 도로상태: 북동측으로 폭 약 40m, 남서측으로 폭 약 15m의 포장도로에 접함.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 광로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 제한보호구역(전방지역: 25km), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있음.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 순위 근저당권 (부평동부새마을금고, 2023-02-17 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부 요약에 따르면, 을1 순위 근저당권, 갑3 순위 가압류, 갑4 순위 임의경매, 갑5 순위 압류 등이 말소될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권 등)는 확인되지 않음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계 등은 미상임.

1.5. 상권분석

* 건물 내 용도: 본 건물은 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 등으로 기재되어 있음.

* 현재 이용 상태: 외부 관찰상 대부분 공실 상태로 조사되며, 실제 이용 상태는 미상임. 상업지역 내 위치하나 공실률이 높을 가능성이 있음.

1.6. 생활정보

* 주변 교육시설: 지축초등학교가 인접해 있음.

* 대중교통: 지하철 3호선 지축역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 수도권 접근성이 좋음.

* 편의시설: 주변 상업지구 내 기본적인 편의시설 이용 가능.

1.7. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 125억원으로, 감정가 10.06억원 대비 현저히 높아 채무 부담이 매우 큰 상태임.

* 높은 공실률: 외부 관찰 결과 대부분 공실 상태로, 임대차 확보에 어려움이 있을 수 있음.

* 실제 이용 상태 미상: 정확한 현황 파악을 위한 추가 조사가 필요함.

* 복합적인 토지 이용 규제: 다수의 법적 규제 사항이 존재하여 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있음.

* 공동담보 물건: 본 물건이 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보물의 경매 진행 및 결과에 영향을 받을 수 있음.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 신축(2022년 사용승인) 상가 건물로, 지하철 3호선 지축역 역세권에 위치하여 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 그러나 총 채무액이 감정가를 크게 상회하며, 외부 관찰상 대부분 공실 상태라는 점에서 임대차 확보의 어려움과 경매 낙찰 후 수익성 확보에 대한 불확실성이 존재합니다. 또한, 복합적인 토지 이용 규제 및 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 신축 상가: 지축역 인근 상업지역에 위치한 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적 요인입니다.

* 잠재적 가치: 향후 지축지구 개발 사업 진행 및 지역 상권 활성화 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 높은 채무 부담과 공실 문제로 인해 시세 대비 저가에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,006,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 하며, 위에서 언급된 잠재적 리스크(높은 채무, 공실, 이용 상태 미상 등)와 향후 예상되는 명도 및 임대차 확보 비용, 그리고 현재 부동산 시장 상황 및 유사 물건의 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 심층적인 시장 조사와 현장 답사를 통해 권리 관계 및 임대차 현황을 명확히 파악한 후에 진행하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.