나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62958 [8] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 6층616호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ""지축초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 ""지축역""이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제1층 제111호 외 12개호로서,
(사용승인일 : 2022.07.20)

외벽 : 돌붙임마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있으나, 외부관찰상 대부분 공실 상태로 조사되며 실제 이용상태는 미상임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""제1,2종근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 건부지"" 로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 광로3류(폭 40m~50m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62958 (8)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 6층616호

용도: 근린상가

감정가: 246,000,000원

토지면적: 8.97㎡ (약 2.71평)

건물면적: 40.60㎡ (약 12.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

사용승인일: 2022년 7월 20일

총 호실 수: 158호

1.1. 물건 상세정보

물건 고유 번호: (제공되지 않음)

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물

해당 층수: 6층 (건물 총 9층)

건물 주 용도: 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설

토지 용도: 제1,2종근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 건부지

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지축초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 "지축역"이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통임.

2.3. 건물 및 토지 현황

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지임.

북동측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m)

가축사육제한구역, 공공주택지구(고양지축지구)

제한보호구역(전방지역:25km)

과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

경매 개시: 부동산 임의경매로 개시되었으며, 사건번호는 고양지원 2025타경62958 (8)입니다.

채권자: 부OOOOOOOO

3.2. 말소기준권리 및 기타 권리

말소기준권리: 을1 (근저당권, 부평동부새마을금고, 2023-02-17 접수)

등기부채권 총액: 12,500,000,000원

주요 등기 내역:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-02-17)

* 을1: 근저당권 (부평동부새마을금고, 4,500,000,000원, 2023-02-17)

* 갑3: 가압류 (주식회사해원 외 1명, 8,000,000,000원, 2023-05-03)

* 갑4: 임의경매 (부평동부새마을금고, 2,371,761,990원, 2025-04-23)

* 갑5: 압류 (서인천세무서장, 2025-05-08)

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 지상권 개요로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계 등은 조사되지 않아 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 상업지대로 형성되어 있습니다.

4.2. 인근 시설 및 건물 이용 현황

"지축초등학교"가 인근에 위치하여 유동인구가 있을 수 있습니다.

건물은 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 사용 가능하나, 외부 관찰상 대부분 공실 상태로 조사되어 상가 공실률이 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 3호선 지축역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 인접해 있어 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다. 지축역 인근에 상업 시설 및 편의 시설이 발달되어 있어 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 환경

인근에 지축초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 군사시설 보호구역(전방지역:25km)에 해당되는 점은 참고해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리관계

본건은 공동담보로 제공되었으므로, 관련 채무 및 담보 설정 관계가 복잡할 수 있습니다.

6.2. 장기 공실 가능성

외부 관찰 결과 대부분 공실 상태로 파악되어, 낙찰 후에도 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 명도 관련 불확실성

임대차 관계 및 실제 이용 현황이 미상으로 조사되어, 명도 시 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 지축역 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

하지만 외부 관찰상 다수의 공실이 확인되어 상가 공실률이 높고, 임대차 관계 및 실제 이용 상태가 불명확하여 투자 시 주의가 요구됩니다.

다수의 권리관계와 공동담보 설정으로 인해 권리 분석 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

투자자는 이러한 점들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 더불어 임대 수익률 및 향후 상권 변화 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 지축역 인근으로 출퇴근 및 지역 내 이동이 용이합니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후화로 인한 수리 비용 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치: 향후 지축지구 개발 및 주변 상권 활성화 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 높은 공실률과 복잡한 권리관계로 인해, 시세 대비 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 246,000,000원

고려사항:

본건은 다수의 공실이 확인되는 상황이므로, 임대 수익률을 기반으로 한 보수적인 접근이 필요합니다.

향후 발생할 수 있는 명도 비용 및 공실 기간 동안의 관리비 등을 감안해야 합니다.

채권 총액이 125억원에 달하는 점을 고려할 때, 경매 진행 상황 및 유찰 가능성을 주시해야 합니다.

제안:

현장 조사 및 시장 조사를 통해 임대 가능한 월세 수준을 파악하고, 이를 바탕으로 수익률 분석을 진행해야 합니다.

보수적으로 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다. (예: 172,200,000원 ~ 209,100,000원)

다만, 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 상황 및 경쟁 구도를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.