나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62958 [12] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ""지축초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 ""지축역""이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제1층 제111호 외 12개호로서,
(사용승인일 : 2022.07.20)

외벽 : 돌붙임마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있으나, 외부관찰상 대부분 공실 상태로 조사되며 실제 이용상태는 미상임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""제1,2종근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 건부지"" 로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 광로3류(폭 40m~50m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2025타경62958 (12)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 1층113호

용도: 근린상가

감정가: 1,006,000,000원

토지면적: 8.97㎡ (약 2.71평)

토지 지분: 8.969㎡ (약 2.71평)

건물면적: 40.60㎡ (약 12.28평)

건물 지분: 40.6㎡ (약 12.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제1층 제111호 외 12개호 (총 158개 호실)

사용승인일: 2022년 07월 20일

건물 용도: 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 분석

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지축초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

해당 지역은 지구단위계획구역(고양지축지구)으로 지정되어 있으며, 일반상업지역에 해당함.

또한, 공공주택지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있음.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 북동측으로 노폭 약 40m, 남서측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접해 있음.

인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 "지축역"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 권리 설정 현황

본건은 부평동부새마을금고의 근저당권을 말소기준으로 하는 부동산 임의경매 사건임.

등기부 채권 총액은 12,820,426,500원에 달함.

주요 권리 내역은 다음과 같음:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사 제이엠건설)

* 근저당권 (부평동부새마을금고, 45억원) - 말소기준권리

* 가압류 (주식회사 해원 외 1명, 80억원)

* 가압류 (송승용, 3억 2042만 6500원)

* 임의경매 (부평동부새마을금고, 23억 7176만 1990원)

* 압류 (서인천세무서장)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2023년 2월 17일 접수된 부평동부새마을금고의 근저당권임.

이보다 늦게 설정된 대부분의 권리(가압류, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.3. 임차인 분석

인수할 보증금 합계는 0원임.

임대관계 등은 미상으로 조사되었으며, 실제 이용 상태 또한 미상임.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 근린생활시설이 밀집된 상업지대로, 지축초등학교가 인근에 있어 잠재적인 배후 수요가 있음.

건축물대장상으로는 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능함.

4.2. 현재 건물 이용 상태

외부 관찰 결과, 대부분의 호실이 공실 상태로 조사되었으며, 실제 이용 상태는 현재 불명확함. 이는 상권 활성화 및 임대 수요 확보에 대한 고려가 필요함을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

단지 인근에 지축초등학교가 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 양호함.

5.2. 대중교통 이용 편의

지하철 3호선 "지축역"이 인근에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 운영 리스크

현재 대부분 공실 상태로 조사되어, 신규 임차인 확보 및 공실 위험 관리가 중요한 과제임.

6.2. 법적/규제적 제약

해당 지역은 가축사육제한구역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 추가적인 제한사항이 있을 수 있음.

또한, 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당하여 군사 시설 보호법에 따른 행위 제한이 있을 수 있음.

6.3. 금전적 리스크

총 등기부채권액이 128억원을 초과하여, 경매 진행 시 채권자 간 이해관계 및 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 건물로 외관상 상태는 양호할 것으로 예상되나, 현재 대부분 공실 상태로 운영 및 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있음.

지하철역과 인근 학교를 배후로 한 상업지구에 위치하는 이점은 있으나, 실제 이용 상태 미상, 높은 채권 총액, 그리고 다수의 법적/규제적 제약 사항은 투자 결정 시 면밀한 검토가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최근에 준공되어 시설 노후화에 대한 우려가 적음.

* 역세권 상업지구: 지하철 3호선 지축역 인근 상업지구에 위치하여 잠재적 유동인구 및 접근성이 우수함.

* 다목적 용도: 근린생활시설, 업무시설, 의료시설 등 다양한 업종으로 활용이 가능함.

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인이 인수할 보증금이 없는 상태이므로, 감정가 1,006,000,000원을 기준으로 시장 조사 및 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

다수의 공실, 높은 채권 총액, 지역 규제 등을 감안할 때, 신중한 접근이 필요하며, 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 상권 분석을 통해 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.