나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62958 [13] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ""지축초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 ""지축역""이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제1층 제111호 외 12개호로서,
(사용승인일 : 2022.07.20)

외벽 : 돌붙임마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있으나, 외부관찰상 대부분 공실 상태로 조사되며 실제 이용상태는 미상임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""제1,2종근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 건부지"" 로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 광로3류(폭 40m~50m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 고양지원 2025타경62958 (13)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 1층 112호

용도: 근린상가

감정가: 1,006,000,000 원

채권자: 부OOOOOOOO

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 8.97㎡ (약 2.71평)

토지지분: 8.969㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.60㎡ (약 12.28평)

건물지분: 40.6㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물

사용승인일: 2022년 07월 20일

총 호수: 158호

본건 위치: 9층 건물 내 제1층 제112호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지축초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 수도권 전철 3호선 "지축역"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리사항이 등기되어 말소될 예정이거나 말소된 상태입니다.

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (주식회사제이엠건설)

* 근저당권 (부평동부새마을금고, 금 4,500,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (주식회사해원 외 1명, 금 8,000,000,000원)

* 가압류 (송승용, 금 320,426,500원)

* 임의경매 (부평동부새마을금고, 2,371,761,990원) - 본건 경매개시결정

* 압류 (서인천세무서장)

3.2. 권리 총액

등기부상 채권 총액은 12,820,426,500원입니다. 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 등은 미상임.

* 현재 파악된 임차인 중 인수할 보증금이 있는 경우는 없습니다. 다만, 임대차 관계가 완전히 파악되지 않았으므로, 명도 진행 시 세부 사항 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 일반상업지역에 속하며, 지구단위계획구역(고양지축지구)으로 지정되어 있습니다. 북동측으로는 노폭 약 40m, 남서측으로는 노폭 약 15m의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 지축지구는 신축 아파트 단지들이 입주하면서 주거 인구가 증가하고 있으며, 3호선 지축역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 개발되고 있는 지역입니다.

4.2. 상가 현황

집합건축물대장상 용도는 제1, 2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있습니다. 하지만 외부 관찰 결과, 대부분 공실 상태로 조사되어 실제 이용 현황은 확인되지 않았습니다. 이러한 공실률은 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건지 인근 상업지대에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

"지축초등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

현장 조사 결과, 주변 상가 건물의 상당수가 공실 상태인 것으로 파악되었습니다. 이는 본 물건의 임대 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 법적 제한 사항

본 토지는 다음과 같은 법적 제한을 받고 있습니다.

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구)

* 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 가축사육제한구역 (일부 제한 구역)

* 공공주택지구(고양지축지구)

* 제한보호구역(전방지역:25km)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재 본 물건지 인근에 뚜렷한 혐오시설이 위치하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물(사용승인일 2022년)에 위치하며, 지하철 3호선 지축역 인근의 상업지역에 소재하여 잠재적인 가치가 있습니다. 그러나 현재 외부 관찰 결과 대부분 공실 상태인 것으로 파악되어, 적극적인 임차 확보 및 상권 활성화 노력이 필요할 것으로 판단됩니다. 다수의 권리관계가 설정되어 있으나, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최신 건물로 시설 상태 양호 가능성.

* 역세권 입지: 지하철 3호선 지축역과의 접근성.

* 지구단위계획구역: 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 감정가(1,006,000,000원)를 기준으로, 물건의 현황(공실률, 입지 조건 등)과 향후 임대 수익률, 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 관계로, 감정가격을 하회하는 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 시장 조사 및 수익률 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.