나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62958 [10] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ""지축초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 ""지축역""이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제1층 제111호 외 12개호로서,
(사용승인일 : 2022.07.20)

외벽 : 돌붙임마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있으나, 외부관찰상 대부분 공실 상태로 조사되며 실제 이용상태는 미상임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""제1,2종근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 건부지"" 로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 광로3류(폭 40m~50m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(blank line)

1.1. 소재지

(blank line)

경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 6층601호

(blank line)

1.2. 물건 종별

(blank line)

근린상가

(blank line)

1.3. 감정평가액

(blank line)

246,000,000원

(blank line)

1.4. 면적

(blank line)

토지면적: 8.97㎡ (약 2.71평)

건물면적: 40.60㎡ (약 12.28평)

(blank line)

1.5. 매각대상

(blank line)

토지/건물 일괄매각

(blank line)

1.6. 경매 구분

(blank line)

부동산 임의경매

(blank line)

1.7. 채권자

(blank line)

부OOOOOOOO (부평동부새마을금고)

(blank line)

1.8. 특이사항

(blank line)

공동담보

(blank line)

1.9. 건물 정보

(blank line)

건물명: 벨라미

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

사용승인일: 2022년 07월 20일

총 층수: 9층

총 호수: 158호

승강기: 3대

등록 용도: 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설

2. 입지조건

(blank line)

2.1. 위치 및 주변 환경

(blank line)

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지축초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

(blank line)

2.2. 교통 상황

(blank line)

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 "지축역"이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통임.

(blank line)

2.3. 도로 상황

(blank line)

북동측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

(blank line)

3.1. 말소기준권리

(blank line)

을1 근저당권공동담보목록 (부평동부새마을금고, 2023-02-17)

(blank line)

3.2. 소멸/인수 권리

(blank line)

상기 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

- 갑3: 가압류 (말소)

- 갑4: 임의경매 (말소)

- 갑5: 압류 (말소)

(blank line)

3.3. 임차인 현황

(blank line)

임대관계 등은 미상임.

인수 보증금 합계: 0원

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 이에 대한 확인이 필요함.

(blank line)

3.4. 총 채무액 (등기부 기준)

(blank line)

12,500,000,000원

4. 상권 및 이용현황

(blank line)

4.1. 등록 용도

(blank line)

집합건축물대장상 제1, 2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있음.

(blank line)

4.2. 건물 실제 이용 상태

(blank line)

외부 관찰상 대부분 공실 상태로 조사되며, 실제 이용 상태는 미상임.

(blank line)

4.3. 주변 상권

(blank line)

주위 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로서, 지축역 인근의 상업지구임.

5. 토지이용계획 및 제한상태

(blank line)

5.1. 용도지역 및 지구단위계획

(blank line)

일반상업지역, 지구단위계획구역 (고양지축지구)

(blank line)

5.2. 각종 제한사항

(blank line)

광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

6. 잠재적 리스크

(blank line)

6.1. 공실 위험

(blank line)

외부 관찰 결과 대부분 공실 상태로, 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있음.

(blank line)

6.2. 실제 이용 현황 불확실

(blank line)

등록된 용도와 실제 이용 현황이 다를 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있음.

(blank line)

6.3. 임대차 관계 미확인

(blank line)

임대차 관계 및 보증금/차임이 상세히 확인되지 않아 명도 등에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음. (인수 보증금 0원으로 명시되었으나, 실제 점유 여부 확인 필요)

(blank line)

6.4. 개발 제한 및 규제

(blank line)

군사기지 및 군사시설 보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 개발 제한 및 규제 사항이 존재함.

(blank line)

6.5. 높은 총 채무액

(blank line)

등기부상 총 채무액이 125억 원에 달하여, 재건축 또는 대규모 개발 시 재무 부담이 클 수 있음.

7. 종합 의견

(blank line)

본건은 사용승인일 2022년 07월 20일로 비교적 신축된 건물이며, 지축역 역세권에 위치한 근린상가 건물이다. 다양한 용도로 등록되어 있어 잠재적 활용 가치가 있으나, 외부 관찰상 대부분 공실 상태인 점과 실제 이용 상태가 불확실한 점은 투자 시 주요 고려 사항이다. 복잡한 토지이용계획 및 제한사항, 높은 총 채무액 또한 리스크 요인으로 작용할 수 있다.

8. 투자 포인트

(blank line)

8.1. 신축 건물

(blank line)

2022년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설 및 유지보수 용이성이 기대됨.

(blank line)

8.2. 역세권 입지

(blank line)

지하철 3호선 지축역 인근으로 교통 편의성이 높음.

(blank line)

8.3. 개발 잠재력

(blank line)

지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있음.

(blank line)

8.4. 다목적 활용 가능성

(blank line)

근린생활시설, 업무시설, 의료시설 등으로 등록되어 있어 다양한 업종 유치가 가능함.

9. 예상 입찰가

(blank line)

예상 입찰가는 감정평가액 246,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 공실 위험, 실제 이용 현황 불확실성, 각종 규제 사항 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 한다. 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 현 공실률과 시장 상황을 감안하여 신중한 접근이 요구된다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.