나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62958 [6] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 7층711호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ""지축초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 ""지축역""이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제1층 제111호 외 12개호로서,
(사용승인일 : 2022.07.20)

외벽 : 돌붙임마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있으나, 외부관찰상 대부분 공실 상태로 조사되며 실제 이용상태는 미상임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""제1,2종근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 건부지"" 로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 광로3류(폭 40m~50m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62958 (6)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 7층711호

건물명: 벨라미

토지면적: 7.81㎡ (약 2.36평)

건물면적: 35.35㎡ (약 10.70평)

용도: 집합건축물대장상 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설

감정가: 214,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2022년 7월 20일

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지축초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로 토지 이용 상태는 양호합니다.

1.1. 2.교통

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

지하철 3호선 "지축역"이 인접해 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

건물은 북동측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2023년 2월 17일에 접수된 부평동부새마을금고의 근저당권공동목록 (채권액 4,500,000,000원)입니다.

이하 모든 후순위 권리(가압류, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.2. 2.매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 3.임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다.

다만, 현황 조사 시 외부 관찰 결과 대부분 공실 상태로 파악되었으며, 실제 이용 상태 및 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.지역 분석

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 일대의 일반상업지역에 위치하며, 지구단위계획구역(고양지축지구)으로 지정되어 개발 가능성이 있습니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 상업 및 업무지구입니다.

1.3. 2.건물 이용 현황

집합건축물대장상 본 건물의 용도는 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있습니다.

외부 관찰 시 대부분 공실 상태로 확인되었으며, 실제 이용 현황은 불확실하여 향후 공실 해소 여부가 중요합니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에 "지축초등학교"가 소재하고 있어 기본적인 생활 인프라 접근성이 있습니다.

지하철 3호선 지축역을 이용할 수 있어 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.공실 위험

외부 조사 결과 대부분 공실 상태로 파악되어, 낙찰 후 임대 수익을 얻기까지 공실이 장기화될 가능성이 있습니다. 실제 이용 상태가 미상이므로 명도 및 원상복구 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.5. 2.높은 채무 부담

등기부채권 총액이 12,500,000,000원에 달하여, 감정가 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 채무 규모가 크다는 점을 시사합니다.

1.5. 3.토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 제한보호구역(전방지역:25km), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한이 있습니다. 이러한 제한은 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 4.신축 건물의 관리 문제

사용승인일이 2022년으로 비교적 신축 건물이지만, 장기간 공실이 지속될 경우 건물 관리 소홀로 인한 시설 노후화 및 가치 하락의 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동에 위치한 신축 구분 상가로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다.

다만, 현재 대부분 공실 상태이며 실제 이용 현황이 불분명하다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

말소기준권리 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 매각으로 소멸되어 인수 부담은 없습니다.

토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재하므로, 투자 전 이를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1.신축 건물

2022년 사용승인을 받은 비교적 최신 건물로, 구조적 노후화나 하자 발생 가능성이 낮습니다.

1.7. 2.역세권 인접

지하철 3호선 지축역이 인접해 있어 잠재적 고객 접근성이 우수하며, 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

1.7. 3.상업지구

근린생활시설, 업무시설, 의료시설 등으로 다용도 활용이 가능한 지역에 위치하여 다양한 업종의 임차인 확보 가능성이 있습니다.

1.7. 4.낮은 인수 부담

인수할 임차인 보증금이 없어 명도 절차 진행 시 추가적인 재정적 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 214,000,000원입니다.

인수할 임차인 보증금이 없어 별도의 인수 부담금은 발생하지 않습니다.

예상 입찰가는 현재 시장 상황, 공실 해소 가능성, 향후 임대 수익률 예측 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건에 대한 최적의 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사와 전문가의 도움이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.