나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62958 [7] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 6층617호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ""지축초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 ""지축역""이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제1층 제111호 외 12개호로서,
(사용승인일 : 2022.07.20)

외벽 : 돌붙임마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있으나, 외부관찰상 대부분 공실 상태로 조사되며 실제 이용상태는 미상임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""제1,2종근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 건부지"" 로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 광로3류(폭 40m~50m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62958 (7)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 6층617호

용도: 근린상가

감정가: 246,000,000원

토지면적: 8.97㎡ (약 2.71평)

토지지분: 8.969㎡ (약 2.71평)

건물면적: 40.60㎡ (약 12.28평)

건물지분: 40.6㎡ (약 12.28평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부평동부새마을금고

특이사항: 공동담보

사용승인일: 2022년 7월 20일

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지축초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 "지축역"이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.2. 3.토지 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, "제1,2종근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 건부지"로 이용 중입니다.

1.2. 4.인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 공공주택지구(고양지축지구), 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

말소기준권리는 을1, 근저당권으로 2023년 2월 17일 부평동부새마을금고에 의해 설정된 4,500,000,000원입니다.

1.3. 2.매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 갑2(신탁등기말소), 갑3(가압류), 갑4(임의경매), 갑5(압류)는 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 인수해야 할 권리는 없습니다.

1.3. 4.임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계 등은 미상이며, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 5.집합건물 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-02-17) - 주식회사제이엠건설

* 을1: 근저당권공동담보목록 (2023-02-17) - 부평동부새마을금고 (말소기준권리)

* 갑3: 가압류 (2023-05-03) - 주식회사해원 외 1명 (말소)

* 갑4: 임의경매 (2025-04-23) - 부평동부새마을금고 (말소)

* 갑5: 압류 (2025-12-08) - 서인천세무서장 (말소)

등기부채권 총액은 12,500,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주위환경

"지축초등학교" 남측 인근에 위치한 상업지대로, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

1.4. 2.건물 이용현황

집합건축물대장상 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있습니다. 외부 관찰상 대부분 공실 상태로 조사되며, 실제 이용 상태는 미상입니다.

1.4. 3.건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 6층 617호입니다. 사용승인일은 2022년 7월 20일로 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시창호 등으로 되어 있습니다.

1.4. 4.설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

* 교육시설: 지축초등학교가 인근에 있습니다.

* 교통시설: 지하철 3호선 지축역 이용이 가능합니다.

* 기타: 제공된 정보만으로는 추가적인 편의시설 정보를 파악하기 어렵습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.공실 리스크

현재 외부 관찰상 대부분 공실 상태로 조사되어, 낙찰 후 즉시 임대가 되지 않을 경우 공실로 인한 손실이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2.토지이용계획상 제한

* 제한보호구역(전방지역:25km)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

상기 제한사항들은 향후 건물 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 3.건물 하자 가능성

사용승인일(2022.07.20)은 비교적 신축이나, 간과할 수 없는 건물 하자(누수, 균열 등) 가능성에 대한 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 4.채권 총액

등기부채권 총액이 12,500,000,000원으로 높게 형성되어 있어, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

1.7. 1.건물 및 입지

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동에 위치하며, 지하철 3호선 지축역 인근에 소재하는 비교적 신축(2022년 사용승인)의 상가 건물 내 구분 상가입니다.

1.7. 2.상권 및 이용현황

주변은 근린생활시설 등이 혼재된 상업지대로, 건물 용도 또한 제1,2종 근린생활시설, 업무시설, 의료시설 등으로 지정되어 있습니다. 그러나 외부 관찰상 대부분 공실 상태로 조사되어 실질적인 상권 활성화 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 3.권리관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

1.7. 4.주요 제한사항

군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치 제한지역 등 토지이용계획상의 제약이 존재하므로 투자 결정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.신축 건물

2022년 7월에 사용승인된 비교적 신축 건물로서, 양호한 상품성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 2.역세권 입지

지하철 3호선 지축역과 인접하여 편리한 교통 접근성을 제공합니다.

1.8. 3.미래 가치

주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성을 고려한 중장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1.입찰가 산정 기준

감정가 246,000,000원에서 인수 보증금을 제외하고 산정합니다. 인수 보증금은 0원입니다.

1.9. 2.입찰가 결정 유의사항

본 물건의 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가, 주변 시세 및 임대 현황 분석, 공실률, 향후 개발 가능성, 법적 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.