나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62958 [4] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 9층908호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이준택감정 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ""지축초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철3호선 ""지축역""이 소재하는 등 대중교통이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물 내 제1층 제111호 외 12개호로서,
(사용승인일 : 2022.07.20)

외벽 : 돌붙임마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 기재되어 있으나, 외부관찰상 대부분 공실 상태로 조사되며 실제 이용상태는 미상임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""제1,2종근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 건부지"" 로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 40m 내외, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 광로3류(폭 40m~50m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 고양지원 2025타경62958 (4)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-5 벨라미 9층908호

* 건물명: 벨라미

* 건물 총 층수: 9층 건물 내 9층

* 구분 호수: 908호

* 용도: 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 (집합건축물대장상)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 9층 건물

* 사용승인일: 2022년 7월 20일

* 토지 면적: 8.97㎡ (약 2.71평)

* 건물 면적: 40.60㎡ (약 12.28평)

* 감정가: 271,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부평동부새마을금고

1.2. 개요

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동에 위치한 신축 상가 건물 내 구분 점포입니다. 2022년 사용승인된 건물로 최신 시설을 갖추고 있으며, 감정가는 2억 7천 1백만원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지축초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 3호선 "지축역"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 현황

북동측으로 노폭 약 40m, 남서측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접해 있으며, 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로, "제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설 건부지"로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 경매 물건의 말소기준권리는 을1 근저당권(부평동부새마을금고, 2023.02.17. 접수)입니다. 이보다 늦게 등기된 모든 권리(가압류, 임의경매개시결정, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 12,500,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 제공된 정보에 따르면 임차인이 없는 것으로 추정되며, 인수할 보증금은 0원입니다. 그러나 임대 관계 및 실제 점유 현황이 정확히 파악되지 않았으므로, 현장 조사를 통해 실제 이용 상태 및 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 "지축초등학교" 남측 인근의 상업지대로, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 잠재적인 고객 접근성이 있습니다.

4.2. 건물 및 공실 현황

건축물대장상 용도는 제1,2종 근린생활시설, 업무시설 및 의료시설로 다양하게 기재되어 있으나, 외부 관찰 결과 대부분 공실 상태로 조사되었습니다. 이는 신축 건물임에도 불구하고 임차인 모집에 어려움이 있거나 상권 활성화가 더딘 상황을 시사합니다.

4.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 물건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구)에 속해 있어 개발 및 활용에 유리한 측면이 있습니다. 하지만 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육 시설: 지축초등학교가 물건지 남측 인근에 위치하여 학군 접근성이 있습니다.

* 교통 시설: 지하철 3호선 지축역이 도보 거리에 있어 서울 도심 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 인근 버스정류장 또한 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 인근 상업지대에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오 시설

제공된 정보와 자체적인 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다. (참고: 고양시 덕양구 현천동 지역에 과거 서울시 은평구의 폐기물 처리시설 관련 논란이 있었으나, 본 물건 소재지인 지축동과는 직접적인 관련이 적은 것으로 판단됩니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 공실률

외부 관찰 결과 대부분 공실 상태라는 점은 가장 큰 리스크입니다. 이는 임대 수익을 통한 투자금 회수에 상당한 어려움을 초래할 수 있으며, 공실 해소를 위한 추가적인 마케팅 비용이나 임대 조건 조정이 필요할 수 있습니다.

6.2. 미확인 이용 현황

실제 건물의 이용 상태가 미상으로 조사되어, 인수 후 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 지역 제한 사항

토지이용계획상 지정된 각종 제한 구역(가축사육제한, 제한보호구역 등)은 향후 건물 활용 방안 수립 시 고려해야 할 요소입니다.

6.4. 과도한 채무 부담

등기부채권 총액이 125억원에 달하는 것은 물건의 감정가 대비 높은 수준으로, 경매 진행 과정이나 향후 자금 조달 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고양지축지구라는 개발 잠재력이 있는 지역에 위치하며, 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 지하철 3호선 지축역 인근으로 교통 접근성이 우수합니다. 그러나 외부에서 관찰되는 높은 공실률은 상당한 투자 리스크로 작용합니다. 신축 후 임대 활성화가 부진하다는 점은 상권 분석 및 마케팅 전략 수립에 대한 면밀한 재검토를 요구합니다. 따라서 본 물건 투자는 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 공실 해소 및 수익 창출 방안을 구체적으로 마련할 수 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 즉각적인 대규모 수리나 리모델링 비용이 적게 소요될 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 3호선 지축역과 인접하여 유동인구 확보 및 고객 접근성 측면에서 유리합니다.

* 고양지축지구 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정된 지역에 위치하여 향후 지역 발전과 더불어 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 다양한 용도 가능성: 근린생활시설, 업무시설, 의료시설 등으로 용도 설정이 가능하여 다양한 업종 유치가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 271,000,000원을 기준으로 하되, 현재 파악된 높은 공실률, 미확인 이용 상태, 지역 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다. 특히, 향후 임차인 확보를 위한 마케팅 비용, 공실 기간 동안의 금융 비용, 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 투자 수익률이 확보 가능한 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 순수 부동산 가치와 미래 수익성을 기반으로 낙찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.