나이스옥션 법원경매 청주 2026타경251 [1] 충청북도 청주시 상당구 방서동 696 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2026.07.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(1): 충청북도 청주시 상당구 방서동 소재 "단재초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건(1): 본건 및 인근까지 차량통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등의 교통시설이 소재하여, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건(1): 대체로 정방형의 토지로 단독주택 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

별첨 "지적 및 건물 개황도" 참조. 본건(1): 본건 남서측으로 노폭8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

출처: 토지이용계획확인서. 본건(1): 도시지역, 제2종일반주거지역(2015-01-09), 주거용지(단독주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 200%이하, 높이 4층이하, 건축한계선 1m(12m이상 도로변에 한함)), 지구단위계획구역(방서지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-11-30)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 인접도로의 사실적 성격 및 인허가 내용 등에 따른 법적 성격, 소유 및 이용 관계에 대한 권리 및 의무 등의 제반 사항에 대하여는 감정평가를 위한 사전조사 및 실지조사시 물리적 법적 제약 등으로 그 내용 파악에 한계가 있을 수밖에 없으므로, 본건 경매 입찰시에는 응찰자가 직접 앞의 제반사항에 대하여 필히 재조사 및 재확인 후 응찰하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(2): 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 및 일부 경사지붕 4층 건물로서, -외벽: 벽돌 쌓기 마감 등. -내벽: 미완공 상태임. -바닥: 미완공 상태임. -창호: 미완공 상태임.

이용상태

본건(2): 관할관청 자료상 층별개요 및 이용사항은 아래와 같음. 1층: 제2종근린생활시설 및 계단실. 2층: 단독주택(다가구주택(3가구)). 3층: 단독주택(다가구주택(2가구)). 4층: 단독주택(다가구주택(1가구)). 옥탑1층: 계단실.

설비내역

본건(2): 공사중(또는 정지) 상태임.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

본건(2) 건물은 기준시점 현재 사용승인 전의 미완성 건물로서, 철근콘크리트 골조 및 외벽체는 대체로 형성되어 있으나, 창호 및 내부마감, 전기, 위생, 기계설비는 마감 및 설비공사가 완결되지 아니한 상태로 이러한 상황을 고려하여 건물의 제조달원가를 결정하고 감정평가를 하였는바, 경매진행 및 응찰시 내,외부 상태를 재확인하시기 바라며, 추후에 사용승인 여부는 관할관청에 문의 하시길 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건(2) 건물은 기준시점 현재 일반건축물대장에 미등재 상태로 확인되는바, 등기사항전부증명서(건물) 및 관할관청에 접수된 서류를 참고하여 감정평가를 하였는바, 경매진행 및 응찰시 내,외부 상태를 재확인하시기 바라며, 추후에 사용승인 여부는 관할관청에 문의 하시길 바람.

물건 비고

일괄매각. 목록2번은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 갑구3번 선순위가처분은 목적달성으로 실효됨(매각이 되면 말소촉탁 대상임).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 청주지방법원 2026타경251 (1) 사건으로, 충청북도 청주시 상당구 방서동 696에 소재한 단독주택입니다. 토지 면적은 250.70㎡ (약 75.85평)이며, 건물 면적은 486.93㎡ (약 147.33평)입니다. 감정가는 1,182,042,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 물건입니다. 채권자는 청OOOOO입니다.

주요 특징으로는 일괄 매각 대상이며, 목록 2번 건물은 건축법상 사용 승인을 받지 않은 상태입니다. 또한, 갑구 3번의 선순위 가처분은 목적 달성으로 실효되어 매각 시 말소 촉탁 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 충청북도 청주시 상당구 방서동에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 단재초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

차량 통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 간선도로 등 교통시설이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 토지는 대체로 정방형으로 단독주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 폭 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 주거용지(단독주택용지), 지구단위계획구역(방서지구), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 6월 24일 접수된 청주성동신용협동조합 및 청주남부신용협동조합의 근저당입니다. 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 건물 등기부 상 갑구 3번의 가처분은 목적 달성으로 실효되어 말소 촉탁 대상입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 방서동의 제2종일반주거지역에 위치하여 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역적 특성을 가집니다. 인근에 단재초등학교가 있어 교육 환경이 있으며, 아파트 단지들도 주변에 분포하고 있습니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 '리듬빌라'로, 2001년식 다세대 주택이며 전용면적 86.23㎡ 규모입니다. 해당 정보에서의 거래 금액은 2024년 2월 11,000만원, 2026년 3월 11,500만원으로 나타납니다. 그러나 본 건은 단독주택으로 토지 면적 250.70㎡, 건물 면적 486.93㎡의 규모에서 차이가 크므로, 해당 정보는 지역 시세 파악의 참고 자료로만 활용할 수 있습니다. 본 건은 단독주택으로서 그 규모와 용도에 따른 시장 가치 판단이 필요합니다.

1.4. 생활정보

교통은 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다. 생활 편의시설 및 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요하나, 단재초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 목록 2번 건물이 건축법상 사용 승인을 받지 못한 미완성 건물이라는 점입니다. 현재 건물은 철근콘크리트 골조 및 외벽체만 대체로 형성되어 있으며, 내부 마감, 창호, 설비 등이 미완성 상태입니다. 이는 향후 사용 승인을 받기 위한 추가 공사 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 건축물대장 미등재 상태일 가능성이 있습니다.

또한, 본 물건은 단독주택 용지이나, 토지 이용 계획상 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 개발이나 건축 시 관련 계획을 준수해야 합니다.

인접 도로의 법적 성격, 소유 및 이용 관계에 대한 제반 사항에 대하여는 직접적인 재조사 및 재확인이 필요합니다.

혐오시설 유무에 대한 정보는 제공되지 않았으므로, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 조사해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 방서동에 위치한 토지와 미완성 상태의 단독주택 건물로, 일괄 매각으로 진행됩니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 권리 관계상 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

하지만, 건물이 건축법상 사용 승인을 받지 못한 미완성 상태라는 점이 가장 큰 특징이자 위험 요인입니다. 이로 인해 사용 승인까지의 추가 공사 비용, 시간, 행정 절차 등이 수반될 수 있습니다. 따라서 본 물건은 완성 시의 잠재적 가치와 미완성 상태로 인한 제반 비용 및 위험을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 완성 시 단독주택 또는 다가구 주택 등으로 활용 가능성이 있으며, 지역 내에서 규모 있는 단독주택을 확보할 수 있습니다.

* 토지는 제2종일반주거지역으로, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,182,042,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보는 본 건과 용도 및 규모가 다른 다세대 주택(전용면적 86.23㎡)의 거래 사례로, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

현재 건물은 미사용 승인 및 미완성 상태이므로, 이를 사용 가능한 상태로 만들기 위한 상당한 공사 비용, 시간, 행정 절차 등을 고려해야 합니다. 이러한 점을 감안할 때, 통상적으로 감정가보다 할인된 금액으로 입찰이 이루어질 가능성이 높습니다.

건물의 완성 비용, 토지 가치, 지역 시장 상황 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준으로 보수적으로 추정해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 820,000,000원 ~ 1,060,000,000원 범위로 제시합니다.

입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 건물의 잔여 공사 범위와 소요 비용을 파악하고, 인근 부동산 전문가와 상담하여 정확한 시장 가치를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.