나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50721 [1] 충청북도 괴산군 청안면 문방리 736-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2026.07.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 청안면 문방리 소재 "문방1구마을회관" 북서측 인근에 위치 하며, 주위는 농촌마을, 농경지, 임야 등이 혼재하는 순수농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 소폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호) 가축사육제한구역(300M 이내 소, 말, 양(염소 등 산양포함), 사슴 사육제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 철판넬위아스팔트싱글지붕 단층 건물로서 외벽 : 목재사이딩 마감 등 내벽 : - 창호 : 새시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 중 ㉠,㉡ 매각 포함, 이동이 용이한 창고(㉢) 및 목록 2번 토지와 인접토지인 736-2번지에 걸쳐 축조된 건물(㉣)은 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 내역

사건번호: 청주지방법원 2026타경50721 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOO (오케이저축은행으로 추정)

2.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청북도 괴산군 청안면 문방리 736-3

용도: 단독주택

토지면적: 500.00㎡ (약 151.25평)

건물면적: 95.00㎡ (약 28.74평)

건물 제시외면적: 21.00㎡ (일부 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 감정가

감정가: 164,425,000원

2.4. 권리 요약

등기부채권 총액: 110,898,709원

2.5. 특이사항

대항력있는임차인, 제시외 건물 일부 매각 포함

2.6. 주의사항

일괄매각. 제시외 건물 중 ㉠,㉡ 매각 포함, 이동이 용이한 창고(㉢) 및 목록 2번 토지와 인접토지인 736-2번지에 걸쳐 축조된 건물(㉣)은 매각 제외.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 괴산군 청안면 문방리 소재 "문방1구마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농촌마을, 농경지, 임야 등이 혼재하는 순수 농촌지대입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됩니다.

3.3. 도로상태

북측으로 소폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(300M 이내 소, 말, 양(염소 등 산양포함), 사슴 사육제한구역)입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2019년 07월 17일 접수된 증평농업협동조합의 근저당권(48,000,000원)입니다. 이에 따라 본건의 촉탁 등기 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

전입일자: 2024-12-05

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 신

전입일자: 2015-12-21

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

본 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 계약 내용을 확인하여 인수 여부 및 기타 사항을 반드시 검토해야 합니다.

* 임차인: 홍

전입일자: 2024-12-05

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

4.3. 인수되는 보증금

총 인수 보증금: 0원

4.4. 기타 권리 사항

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있으나, 제시 외 건물 ㉣과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

본 물건은 순수 농촌지대에 위치하여 일반적인 상업시설과의 접근성이 낮습니다. 주변 "문방1구마을회관" 등의 마을 단위 시설은 존재할 것으로 예상되나, 별도의 상업 시설 밀집 지역은 아닙니다. 주거용 부동산 수요는 지역 특성상 제한적일 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교통

차량 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 북측으로 소폭의 포장도로와 접해 있어 진출입이 용이합니다.

6.2. 편의시설 및 주변 환경

"문방1구마을회관" 인근에 위치합니다. 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 제공되지 않아, 주요 시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(신 ) 존재: 보증금이 0원으로 기재되어 인수 부담은 없으나, 임차인의 실제 계약 조건 및 권리 관계에 대한 확인이 필수적입니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 제시 외 건물(㉣)과 관련하여 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 법률적 분쟁 및 추가 비용 발생의 위험이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 제외: 제시외 건물 중 일부(㉢, ㉣)는 매각에서 제외되므로, 경계 문제 또는 철거 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 농촌 지역의 제한적 생활 인프라: 주요 편의 시설 이용 시 차량 이동이 필수적일 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 괴산군 청안면의 농촌 지역에 소재하는 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 강제경매 물건입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 존재와 함께 법정지상권 성립 가능성이 있는 제시외 건물(㉣)로 인한 리스크는 본건의 주요 고려 사항입니다. 농촌 지역 특유의 입지 조건과 생활 환경을 충분히 이해하고 접근해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 토지와 건물을 일괄 매각으로 취득 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인(신 )의 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 명시적인 보증금 인수 부담은 없어 보입니다.

* 계획관리지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 제시 외 건물(㉣)에 대한 법정지상권 성립 여부를 명확히 파악하고 관리한다면, 리스크를 최소화할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 164,425,000원입니다.

주변 유사 단독주택 매매 사례 정보가 부족하여 정확한 현 시세 파악에는 한계가 있습니다. 농촌 지역 단독주택의 경우, 지역별, 건물 상태별로 가격 편차가 크게 나타납니다.

특히, 본 물건은 제시 외 건물 ㉣과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 중대한 리스크를 안고 있어, 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 고려할 때, 감정가 대비 일정 수준의 할인율을 적용한 입찰가 산정이 권고됩니다.

현 시세와 물건의 제반 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 대략 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

정확한 시세 조사를 바탕으로 법정지상권 등의 위험을 해소할 수 있는 방안을 마련한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.