나이스옥션 법원경매 인천 2026타경505102 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로운 · 평가일 2026.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '서운고등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 상가점포, 중소규모 공장 및 창고 등이 혼재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통의 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내, 제15층 제1505호로서 - 외벽 : 돌붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등, - 창호 : 새시조 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 광평수의 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경505102 (1)

물건종별: 아파트

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 258,000,000원

건축물대장상 사용승인일: 2021년 01월 27일

1.2. 면적 및 건물 현황

건물명: 계양 효성해링턴 플레이스

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230, 116동 15층 1505호

전용면적: 39.88㎡ (약 12.06평)

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

해당 동(116동) 총 연면적: 6,180.733㎡

총 세대수 (단지 전체): 1,669세대

총 동수 (단지 전체): 17개동

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동에 소재하며, '서운고등학교' 북측 인근에 위치하고 있음.

주위는 아파트 단지, 상가점포, 중소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

단지 내 도로가 외곽 공공도로와 연결되어 있어 차량 진입이 가능함.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

용도지역: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (서운주택재개발)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역(인천북부교육지원청), 과밀억제권역.

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 외국인 등 주택용도 취득 관련).

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2024년 9월 30일 접수)

등기부상 모든 권리(압류, 가압류, 강제경매, 주택임차권)는 말소기준권리 이후에 등기되었거나, 매각으로 인해 말소될 예정으로 확인됨.

총 등기부 채권 총액: 10,430,257,555원

3.2. 임차인 현황

주택임차권 등기: 송 (주택도시보증공사)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 04월 29일

확정일자: 2021년 04월 21일

배당신고일자: 2023년 06월 19일

대항력: 없음

비고: '을구 순위 1번 주택임차권등기'가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됨.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2024.09.30. 접수)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: '을구 순위 1번 주택임차권등기' (다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 판단됨.)

그 외 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 상업 시설 및 편의 시설

본 물건이 속한 지역은 아파트 단지가 주를 이루고 있으며, 상가점포, 중소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 복합 용도 지역임.

인근의 구체적인 상권 분석 및 편의시설 밀집도에 대한 정보는 부족하므로, 추가적인 현장 조사 및 상권 분석이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 북측 인근에 '서운고등학교'가 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있음.

해당 지역은 인천북부교육지원청 관할 구역 내 상대보호구역에 포함됨.

5.2. 편의 시설

단지 내 및 인근에 기본적인 생활 편의 시설이 존재할 것으로 예상되나, 상세한 내용은 파악되지 않음.

차량 접근 및 대중교통 이용이 편리한 점을 고려할 때, 전반적인 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 관련 리스크

본 물건은 '서운주택재개발' 지구단위계획구역에 속해 있어, 재개발 사업의 진행 상황 및 결과에 따라 자산 가치의 변동성이 발생할 수 있음.

재개발 사업으로 인한 추가적인 규제 또는 개발 이익 발생 가능성이 동시에 존재함.

6.2. 임차권 관련 리스크

주택임차권이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담이 없을 것으로 예상됨.

다만, 확약서의 효력 및 최종 말소 여부는 경매 종결 전 법원 및 관련 기관을 통해 재확인하는 것이 필수적임.

6.3. 기타 법적 제한

토지이용계획상 장애물제한표면구역(공항시설법)에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동에 위치한 전용면적 약 12평의 소형 아파트로, 강제경매로 진행 중임.

감정가는 2억 5천 8백만원 수준이며, 권리 관계는 비교적 명확하여 인수할 부담이 적을 것으로 예상됨.

재개발 구역이라는 특성상 미래 가치 상승의 잠재력을 가지고 있으나, 사업 진행에 따른 불확실성도 상존함.

정확한 가치 평가를 위해서는 주변 시세 조사 및 현장 방문을 통한 면밀한 분석이 요구됨.

8. 투자 포인트

소형 평형으로 상대적으로 적은 투자 금액으로 진입 가능.

재개발 구역 지정으로 인한 잠재적인 미래 가치 상승 기대.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됨.

인천 내 주요 지역으로의 교통망 개선 시 자산 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으며, 주택임차권에 대한 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됨.

따라서 입찰가 산정 시에는 감정가 258,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 재개발 사업 진행 상황, 투자 목표 등을 종합적으로 고려해야 함.

재개발 지역의 프리미엄과 소형 아파트의 수요를 감안할 때, 감정가 대비 100% ~ 120% 범위 (약 258,000,000원 ~ 309,600,000원) 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 수 있음.

최종 입찰가 결정 전, 최신 시세 조사, 현장 조사, 법원 매각기일 확인이 반드시 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.