나이스옥션 법원경매 인천 2026타경505105 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2026.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운고등학교" 북측 인근에 위치하며 주위 일대는 동류형의 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층건내의 제11층 제1101호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감. 내벽 : 타일 및 벽지 마감. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 소화전, 승강기시설, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역 (전부제한지역), 장애물제한표면구역(원추표면), 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경505105 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 11층1101호

용도: 아파트

감정평가액: 258,000,000원

토지 면적: 21.37㎡ (약 6.46평)

토지 지분: 21.3652㎡ (약 6.46평)

건물 면적 (전용면적): 39.88㎡ (약 12.06평)

건물 지분: 39.882㎡ (약 12.06평)

분양 면적: 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않으나, 일반적인 아파트의 경우 전용 면적보다 넓습니다. 정확한 분양 면적은 등기부등본 또는 건축물대장을 통해 확인 필요합니다.

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축물 현황:

* 총괄표제부: 인천광역시 계양구 서운동 230번지, 계양 효성해링턴 플레이스, 총 17개동, 1669세대, 공동주택, 2010년 12월 29일 사용승인.

* 표제부 (116동): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 11층에 위치, 총 103세대.

* 전유부 (116동 1101호): 해당 호수의 전용 면적은 39.88㎡입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

* 인천광역시 계양구 서운동 소재 "서운고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 동일한 형태의 아파트 단지, 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

교통 상황:

* 차량 출입이 가능하며, 단지 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발)입니다.

* 가축사육제한구역, 장애물 제한 표면 구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있었으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지였습니다. (보고서 작성 시점 기준으로 허가 기간은 만료되었습니다.)

인접 도로 상태:

* 단지 내외곽의 공도에 접해 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

경매 기본 정보:

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경505105 (1)

* 종류: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

말소기준권리:

* 등기부상 말소기준권리로는 주택도시보증공사의 가압류(갑4, 2024.09.30. 접수)가 명시되어 있습니다.

* 이와 관련된 모든 후순위 권리(갑5, 갑6, 갑8, 갑10, 갑11)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 안 (주택도시보증공사)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 26일

* 확정일자: 2021년 8월 4일

* 배당신고일자: 2023년 9월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: (없음)

총 채권액 (등기부상): 10,420,257,555원 (본건 경매의 채권자인 주택도시보증공사의 경매 신청 채권액은 190,000,000원입니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위 1번 주택임차권 등기 (단, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역에 위치하며, 주변에 유사한 형태의 아파트 단지와 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 주요 편의시설 및 상업 시설은 인근 근린생활시설 또는 차량 이동을 통한 대형 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교육 환경:

* 인근에 서운고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통 환경:

* 단지 주변 버스 정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 무난합니다.

주거 환경:

* 아파트 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

혐오 시설:

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 보고서 작성 시점(2026년 10월 5일) 기준으로 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

재개발 구역:

* 본 물건이 포함된 서운주택재개발구역은 향후 사업 진행에 따른 변동성이 있을 수 있으며, 이주, 사업 지연 등의 잠재적 리스크를 수반할 수 있습니다.

HUG 인수 조건 변경:

* HUG 인수 조건 변경이라는 특이사항은 계약 및 인수 절차에서 추가적인 확인과 주의가 필요함을 시사합니다.

토지거래허가구역:

* 과거 토지거래허가구역으로 지정되어 있었으나, 2026년 8월 25일부로 지정 기간이 만료되었습니다. 현재는 허가 없이 거래 가능합니다.

임차인 권리:

* 비록 대항력이 없고 HUG의 말소 동의가 있으나, 권리 관계의 최종 소멸 여부는 낙찰 후 절차를 통해 명확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 계양구 서운동의 계양효성해링턴플레이스 아파트로, 재개발 구역 내 위치하여 향후 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지닌 물건입니다.

* 다만, HUG 인수 조건 변경, 과거 토지거래허가구역 지정 이력 등 특수한 상황들이 존재하므로, 투자 결정 전 면밀한 현장 조사와 권리 관계 확인이 필수적입니다.

* 임차인 관련하여 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 점은 인수 부담을 줄여주는 요인이지만, 모든 절차상의 확인은 신중하게 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 잠재력: 서운주택재개발구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 양호한 주거 입지: 아파트 단지 내 위치하며, 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 경매 물건으로서의 가치: 감정가 및 권리 분석을 통한 시세 대비 저가 매수 가능성 검토.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 없는 점을 고려하여 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 재개발 사업 진행 상황, 본건의 하자 및 위험 요인 등을 종합적으로 고려한 전문적인 시장 분석이 필요합니다.

* 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하지 않으며, 상세한 컨설팅을 통해 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.