나이스옥션 법원경매 인천 2026타경505100 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2026.07.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 "인천서운초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물내 1층 102호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 광평수 토지로서 아파트 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 각동 및 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법> , 상대보호구역(인천북부교육지원청(510- 5491))<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 등기사항전부증명서에 "주택임차권"이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

인천지방법원 2026타경505100 (1) 사건에 대한 물건 보고서를 아래와 같이 작성합니다.

1.1. 물건 상세정보

* 소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 1층102호

* 용도: 아파트

* 감정가: 240,000,000원

* 토지 면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

* 건물 면적 (전용면적): 39.88㎡ (약 12.06평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 21층 건물 중 1층 102호

* 사용 승인일: 2021년 01월 27일

1.2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 계양구 서운동 소재 "인천서운초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 다세대 주택, 근린 생활 시설 및 공원 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2024-09-30 접수, 갑4) 이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부 채권 총액: 10,400,257,555원

* 인수되는 권리: 없음.

* 을구 순위 1번 주택임차권(변우근, 보증금 170,000,000원)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 변 (주택도시보증공사), 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2021-11-02, 배당신고일자 2024-01-08. 대항력 없음.

1.4. 상권분석

* 주변 상업시설: 근린 생활 시설이 인근에 위치하여 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지역 개발: 해당 지역이 재개발 구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 가치 상승 가능성이 존재합니다.

1.5. 생활정보

* 주요 편의시설: 단지 내 및 인근 근린 생활 시설을 통해 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 시설: 인천서운초등학교가 북동측 인근에 위치해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. (해당 교육청 관할 상대보호구역)

* 공원: 인근에 공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본 건은 주택도시보증공사(HUG)가 관련된 경매 사건으로, 인수 조건 변경 사항에 대한 정확한 이해와 추가 확인이 필요합니다.

* 재개발 구역: 재개발 구역 지정으로 인한 장기적인 사업 진행 및 변화 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대차 관계: 공부상 임차권은 말소 동의가 확약되었으나, 실제 점유 관계 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동에 위치한 계양효성해링턴플레이스 아파트로, 감정가는 2억 4천만원입니다. 인천서운초등학교와 인접한 우수한 교육 환경과 재개발 구역 지정에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 갖추고 있습니다. 특히, 등기부상 주택임차권이 존재함에도 불구하고 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금이 없어 권리적 부담이 해소된 점은 매우 긍정적입니다. 다만, HUG 관련 특이사항 및 재개발 구역 지정에 따른 향후 절차 등에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.8. 투자포인트

* 권리상 흠결 없음: 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 임차권 인수 부담이 없습니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 재개발 구역 내 위치하여 지역 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인접 및 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 240,000,000원

* 인근 시세: 동일 면적/단지 유사 물건들의 최근 거래 시세는 약 200,000,000원 ~ 250,000,000원 수준입니다.

* 분석: 임차권 인수 부담이 없고, 재개발 잠재력을 고려할 때 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 제안 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원 (시장 상황 및 경쟁 입찰 여부에 따라 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.