나이스옥션 법원경매 인천 2026타경505098 [1] 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2026.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '서운고등학교' 북동측 인근에 소재함 ○ 주위환경 경기장, 공원, 소규모 공장지대, 아파트 단지 등이 혼재된 지대로 주위환경은 보통임

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 보통임 - 버스: 인근에 소재한 간선도로(서운로 등)변에 버스 정류장 소재함 - 전철: 서측 원거리에 전철역(작전역) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 1층 105호로서 ○외부마감 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 ○내부마감 : 벽지 및 타일 마감 ○창호마감 : PVC 새시 마감

이용상태

○ 아파트로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, H/A설비 ○ 난방설비 : 지역난방, 열병합

토지의 형상 및 이용상태

○ 토지형상: 부정형 토지 ○ 이용상태: 아파트 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 서측 및 동측으로 중로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발(자세한 사항은 건축과 문의)) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계:미상 ○ 기타: 주택임차권(보증금 170,000,000원, 점유개시일자 2021년11월02일)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경505098 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 부동산 정보

소재지: 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 1층 105호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조, 21층 건물 중 1층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

준공 연도: 2010년 (사용승인 2021.01.27)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 240,000,000원

토지 면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

토지 지분: 21.3605㎡

건물 면적 (전용 면적): 39.88㎡ (약 12.06평)

건물 지분: 39.882㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 서운동 소재 '서운고등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 경기장, 공원, 소규모 공장지대, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 자유로운 편입니다.

대중교통 여건은 보통 수준이며, 인근 서운로 등 간선도로변에 버스 정류장이 소재합니다.

지하철역으로는 서측 원거리에 작전역이 소재합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발)에 해당합니다.

그 외 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (외국인 주택용도 취득 관련)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 부산지방법원 2024카단105918 (갑4) 가압류 (주택도시보증공사)

총 등기부채권액: 10,400,257,555원

모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

주택임차권: 서진영 (주택도시보증공사)

보증금: 170,000,000원

전입일자: 2021년 11월 02일

확정일자: 2021년 10월 05일

대항력: 없음

말소기준권리(가압류)보다 후순위로 등기되었으며, 배당신고일자(2024.01.24)에 따라 배당받을 수 있으나, 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인입니다.

주택도시보증공사가 말소동의 확약서를 제출하여 매각으로 소멸될 권리에 해당합니다.

주의: 임차인 서 는 주택도시보증공사(HUG)와 관련되어 있으며, 보증금 170,000,000원에 대해 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

확인된 임차인은 대항력이 없으며, HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 아파트 단지 내 상가 또는 인근 상업시설을 이용할 수 있습니다.

주변에 소규모 공장지대가 혼재되어 있어, 상권 발달 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

4.2. 혐오시설 조사

제공된 정보에 따르면, 본 물건 주변에 '소규모 공장지대'가 혼재되어 있습니다.

또한, 일부 검색 결과에서는 "단지 주변 곳곳이 혐오시설…그래도 집값은 계양 1등"이라는 내용이 언급되었으나, 해당 혐오시설의 구체적인 종류나 위치는 명시되지 않았습니다.

이에 대한 추가적인 현장 조사 및 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

서운고등학교가 북동측 인근에 소재합니다.

상대보호구역에 해당합니다.

5.2. 편의시설

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

서측 원거리에 지하철 작전역이 위치합니다.

주변에 경기장, 공원 등이 소재하여 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

5.3. 기타

본 물건은 재개발 구역 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

현재까지 파악된 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리나 보증금은 없습니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 향후 HUG와의 거래나 재개발 진행 과정에서 예상치 못한 조건이 발생할 가능성을 시사하므로 주의가 필요합니다.

6.2. 재개발 관련 리스크

본 물건은 재개발 구역 내에 있어, 재개발 사업의 진행 속도, 사업 조건 변경, 추가 분담금 발생 가능성 등 재개발 사업의 불확실성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

'지구단위계획구역(서운주택재개발)' 정보는 사업의 구체적인 내용을 파악하기 위해 인천광역시 계양구청 건축과에 문의가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

건물 노후화 및 유지보수 필요성 (준공 후 10년 이상 경과).

감정가 대비 실제 시장가와의 차이.

주변에 구체적으로 명시되지 않은 혐오시설의 존재 가능성.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 서운동에 위치한 아파트로, 재개발 구역 내에 포함되어 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리나 보증금은 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

교통 및 주변 환경은 보통 수준이나, 재개발 사업 진행에 따른 미래 가치 상승을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

다만, 재개발 사업의 불확실성과 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항, 그리고 주변 혐오시설의 존재 가능성은 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

재개발 구역 내 물건으로, 향후 신축 아파트로의 전환 시 시세차익 기대 가능.

인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계.

현재 감정가는 2.4억 원으로, 시장 상황에 따라 재평가 여지 있음.

주변의 교통 및 생활 편의시설 접근성 보통 수준.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금(0원)은 제외합니다.

현재 감정가는 2.4억 원입니다.

재개발 사업의 진행 상황, 분담금 예상액, 주변 시세, 향후 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

보수적인 접근으로 현재 감정가 수준에서 10~20% 상향 또는 재개발 사업 계획에 따른 미래 가치를 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

정확한 입찰가 제시는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.