나이스옥션 법원경매 고양 2026타경3329 [1] 경기도 파주시 야당동 55-2 수팰리스 102동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정4동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 경의중앙선 "야당역" 및 "운정역"이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 4층 중 1층 102호로서 (사용승인일 : 2021.09.09.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1~2 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

제시외건물 ㉠이 소재하며, 임대관계 등 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경3329 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 55-2 수팰리스 102동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 391,560,000원

토지면적: 90.15㎡ (약 27.27평)

건물면적: 65.91㎡ (약 19.94평)

건물 제시외면적: 21.60㎡ (약 6.53평) - 매각 포함

건축년도: 2021년 9월 9일 (사용승인일 기준)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 야당동에 소재하며, "운정4동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 다세대주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황은 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 경의중앙선 "야당역" 및 "운정역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (보통 수준)

본건 북측으로는 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 1월 9일자 수협은행 근저당권(448,500,000원)입니다.

등기부상 채권 총액은 448,500,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없습니다.

임차인 분석:

* 임차인: 양*

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자: 2023.01.11

* 확정일자: 2023.03.14

* 배당신고일자: 2026.09.07

* 대항력: 없음

분석: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 또한, 배당 신고를 하였으므로 배당을 통해 보증금을 우선 변제받을 가능성이 높습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거용 건부지로 이용 중이며, 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 나타냅니다.

경의중앙선 야당역 및 운정역이 근거리에 있어 역세권의 이점을 일부 누릴 수 있습니다.

다양한 용도의 시설이 혼재되어 있어 특정 상업시설이나 편의시설의 집중도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: "운정4동 행정복지센터"가 인근에 위치하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 경의중앙선 야당역, 운정역 이용이 가능하고, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

교육시설: 본건 인근 지역의 구체적인 교육시설 정보는 제공되지 않았습니다.

의료시설: 인근 행정복지센터 및 근린생활시설을 통해 기본적인 의료 서비스 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물: 제시외 건물 21.60㎡ (약 6.53평)이 매각에 포함되어 있으나, 임대관계 등 현황은 미상입니다. 이에 대한 현장 확인 및 추가 정보 파악이 필요합니다.

건축년도: 2021년 준공으로 비교적 신축이지만, 건물 내외부의 관리 상태 및 하자 여부에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

지역 환경: 공장 및 창고 등이 혼재된 지역 특성상, 소음, 악취 등 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인이 있는지 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 일반 매매 시에는 허가가 필요할 수 있습니다. (단, 본건은 경매 절차이므로 낙찰에 직접적인 영향은 적을 수 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축의 다세대주택으로, 등기부상 권리관계에 있어 인수할 사항이 없어 낙찰 후 권리상 깨끗한 물건입니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없으므로 경매 절차 진행에 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

교통 및 생활 인프라는 보통 수준이며, 주변 지역은 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있습니다.

감정평가액 391,560,000원 대비 최근 유사 물건의 매매 시세가 낮게 형성되어 있어, 정확한 시세 조사와 현장 답사를 통한 가치 판단이 매우 중요합니다.

제시외 건물이 포함되어 있으나 그 현황이 미상이므로, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

권리 무하자: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 권리 확보가 가능합니다.

인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 보증금 관련 부담이 전혀 없습니다.

제시외 건물 포함: 제시외 건물까지 매각 대상에 포함되어 있어, 활용 방안에 따라 부가적인 가치를 창출할 수 있습니다. (현황 파악 필수)

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(2019년식) 및 면적(65.1㎡)의 다세대주택 시세는 약 2.85억 원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가 3.91억 원과는 상당한 차이가 있습니다.

따라서, 보수적인 접근이 필요하며 실거래가 및 시세 분석을 기반으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

대항력 있는 임차인이 없고 권리상 문제가 없는 점을 고려하더라도, 현재 시장 가치를 반영하여 약 2.7억 원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리 변동 사항, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

예상 입찰가: 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.