나이스옥션 법원경매 고양 2026타경3374 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 고양일산호수공원가로수길 1층케이107호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '한수초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위에 아파트 단지, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됩니 다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '지하철3호선 대화역' 등이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 양호합니다.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물 중 제1층 제케이107호로서, 외벽 : 외장판넬 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 알루미늄 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호(가) : 판매시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40미터 내외 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-10-11), 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로3류(폭 25m ~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제 한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및 주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(선 아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대 상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 후첨 "건물개황도 및 임대상황"을 참조하시기 바랍니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 고양지원 2026타경3374 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185, 고양일산호수공원가로수길 1층 케이107호

건물 용도: 판매시설

감정가: 148,000,000원

토지 면적: 11.73㎡ (약 3.55평)

건물 면적: 10.00㎡ (약 3.03평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 고양 일산 호수공원 가로수길

구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층 / 지상 3층 건물 중 제1층 (본건)

주요 용도: 판매시설, 제2종근린생활시설, 운동시설

사용승인일: 2008년 7월 25일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '한수초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 각종 학교 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있습니다. 또한 지하철 3호선 대화역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로는 약 40미터, 서측으로는 약 25미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 지역 분석

본건이 위치한 지역은 일반상업지역이며, KINTEX 1단계 도시개발구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25~30m) 도로에 접해 있으며, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 분류됩니다.

2.4. 주변 시설 (외부 검색 결과)

일산 호수공원 가로수길은 일산호수공원 및 노래하는 분수대와 인접하여 수변 상업시설 및 테라스형 상업시설로 조성되었습니다. 스타벅스, 다양한 커피숍, 식당, 아이스크림 가게 등이 입점해 있으며, 주말 및 공휴일 저녁에는 음악분수 공연으로 유동인구가 증가하는 경향이 있습니다. 주변에는 아파트 단지와 함께 킨텍스(KINTEX)가 위치해 있어 잠재적 배후수요가 풍부한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 4월 20일 접수된 오정농업협동조합의 근저당(을1)으로, 채권 최고액은 235,200,000원입니다. 경매 절차를 통해 근저당, 임의경매개시결정 등기 등은 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부상 채권 총액

등기부상 확인되는 채권 총액은 435,200,000원이며, 이는 근저당 2건(오정농업협동조합, 조상래)으로 구성되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건 명세서에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

본 물건의 임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 현재 임차인이 없거나, 대항력 있는 임차인이 없으며, 인수해야 할 보증금이 없는 상태임을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본건은 '고양 일산 호수공원 가로수길' 내 판매시설로, 스트리트형 상업시설입니다. 1층은 외부 테라스형, 2~3층은 내부 테라스형으로 조성되었으며, 호수공원과 인접해 있어 산책 후 방문객 유입에 유리합니다.

4.2. 지역 상권 특징

해당 상권은 일산호수공원 및 킨텍스와 연계되어 있으며, 주변 아파트 단지 및 주거 밀집 지역을 배후로 하고 있습니다. 다만, 일부 자료에 따르면 1층 공실률이 높다는 분석도 있습니다. 주말과 공휴일 저녁 시간대에는 노래하는 분수대 공연 등으로 인해 유동인구가 증가하는 경향을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 한수초등학교가 위치하고 있으며, 대화역을 중심으로 다양한 상업시설, 음식점, 카페 등이 밀집해 있습니다. 또한 일산호수공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교통 인프라

지하철 3호선 대화역이 가까워 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 인근에 다양한 노선의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한사항

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(선아유치원), 토지거래계약허가구역(외국인 대상, 특정 주택 용도 토지)으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

6.2. 상권 내 공실률

최근 자료에 따르면 일산 가로수길의 공실률이 높은 편이라는 분석이 있으며, 특히 1층 상가 위주로 공실 문제가 언급되고 있습니다. 이는 향후 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.3. 혐오시설 및 민원 관련 (외부 검색 결과)

고양시 일산서구 지역 전반에 걸쳐 서울시 운영 시설(묘지, 화장장, 물재생센터 등)로 인한 민원이 제기된 사례가 있습니다. 또한 최근에는 데이터센터 건립과 관련하여 전자파, 소음, 대기오염 등의 우려로 주민 반대가 심한 사례가 보고되고 있습니다. 본건 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 대규모 개발 사업이 진행 중인 지역 특성상 향후 개발 계획이나 주변 시설 입지에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치한 상업용 판매시설로, 지하철 3호선 대화역 역세권에 인접하고 일산호수공원과 맞닿아 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. KINTEX 1단계 도시개발구역에 속해 있으며, 주변 아파트 단지 및 상업시설과 어우러져 있어 잠재적인 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

권리상으로는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수해야 할 별도의 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, '일산 호수공원 가로수길' 내 상가 공실률에 대한 우려와 일부 1층 상가의 낮은 활성화 수준은 투자 시 고려해야 할 위험 요소입니다. 또한, 지역 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재하며, 주변 지역의 개발 상황 및 잠재적 민원 발생 가능성에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대화역 역세권 및 일산호수공원 인접 입지로 우수한 접근성과 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* KINTEX 1단계 도시개발구역에 포함되어 지역 개발 및 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

* 건물 규모 대비 적은 토지 및 건물 면적으로, 향후 건축물 활용 또는 재건축 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 용도지역 규제 확인 필요)

* 권리상 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 148,000,000원으로 시작합니다. 현재까지 공개된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 수익률 분석에 한계가 있습니다.

따라서, 현재 감정가를 기준으로 하되, 향후 물건 현황, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

임차인 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 이상으로 입찰 시에는 명확한 수익성 분석이 선행되어야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.