나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경312 [1] 경기도 의정부시 가능동 634 이지한팰리스 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가 · 평가일 2026.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 『의정부여자고등학교』 북측에 위치하며, 그 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건 중 제2층 제202호로써, 외벽: 몰탈위 돌붙임 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시임.

이용상태

단지형다세대(안방, 침실2, 거실, 주방, 욕실2, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 난방설비, 소화설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄한 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 지적상 다수의 도로와 접하며, 서측으로 그 상태가 양호한 폭15m 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2025-02-25)(가능중앙구역 재개발사업)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부여중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등의 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람. 본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람. 본건 관련 등기사항전부증명서 및 건축물대장 등을 경매참여시 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경312 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 가능동 634 이지한팰리스 2층202호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 건축년도: 2016년 (사용승인 2017년 4월 21일)

* 토지면적: 22.19㎡ (약 6.71 평)

* 건물면적: 46.48㎡ (약 14.06 평)

* 감정가: 205,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO (신한은행)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 『의정부여자고등학교』 북측에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

지적상 다수의 도로와 접하고 있으며, 서측으로 폭 15m 내외의 양호한 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 특히, 가능중앙구역 재개발사업 구역으로 지정되어 향후 개발 가능성이 있습니다. 이 외 가축사육제한구역, 상대보호구역(의정부여고, 의정부여중), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

* 주변 시설

주요 생활 편의시설 및 교육 시설로는 의정부여자고등학교, 의정부여자중학교가 인근에 위치합니다. 현재까지 제공된 자료 및 일반적인 검색 결과에 따르면, 본건 주변에 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 재개발 구역 지정 및 기타 개발 계획에 대한 상세 내용은 추가적인 현장 확인 및 관계 기관 문의를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 8월 18일 접수된 신한은행의 근저당권 (권리금액 210,000,000원)입니다.

* 등기부 요약

* 소유권보존: 2017-05-01 (김태석 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2017-08-18 (박희오)

* 근저당권: 2017-08-18 (신한은행, 210,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 2024-05-03 (신용보증기금, 13,681,434원) - 말소

* 가압류: 2024-06-17 (소상공인시장진흥공단, 7,025,701원) - 말소

* 가압류: 2024-06-24 (서울신용보증재단, 47,632,097원) - 말소

* 임의경매개시결정: 2026-06-24 (신한은행, 151,255,790원) - 본건 경매개시

총 등기부채권 합계는 278,339,232원입니다. 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 말소되지 않는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다 (합계 0원).

4. 상권분석

* 건물 이용 상태

본 건은 철근콘크리트구조 8층 건물 중 2층 202호이며, 현재 단지형 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 내부 상태는 폐문부재로 인해 외부 관찰 및 집합건축물대장 도면을 기준으로 평가되었으므로, 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

* 주변 유사 물건 시세

최근 (2026년 7월) 인근 가능동 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 확인됩니다.

* 2016년식, 전용면적 49.41㎡(약 14.9평), 3층 매물이 210,000,000원에 거래되었습니다.

* 2017년식, 전용면적 60.83㎡(약 18.4평), 5층 매물이 254,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 전용면적 46.48㎡(약 14.06평)이며, 감정가는 205,000,000원입니다. 주변 유사 물건 시세와 비교했을 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

의정부여자고등학교, 의정부여자중학교가 북측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 의료시설

가장 가까운 종합병원으로는 의정부성모병원이 차량으로 약 10-15분 거리에 위치합니다. (추가 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 재개발 구역

본 건은 '가능중앙구역 재개발사업' 구역 내에 포함되어 있습니다. 재개발 사업 진행 시 미래 가치 상승 가능성이 있으나, 사업 지연 또는 무산 가능성, 이주 시기 및 보상 등 불확실성도 내포하고 있어 주의가 필요합니다.

* 유동화 물건

본 건은 유동화된 물건으로, 경매 절차상의 특이사항이 발생할 가능성이 있습니다.

* 내부 확인 불가

폐문부재로 인해 내부 구조 및 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제와 내부 상태나 구조가 다를 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

* 토지이용계획상 제한

소로3류(폭 8m 미만) 접합, 과밀억제권역 등 일부 토지이용계획상의 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 건은 의정부시 가능동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 2억 5백만원 수준입니다. 재개발 구역으로 지정되어 있어 장기적인 시세 상승 잠재력을 가지고 있다는 점이 가장 큰 특징입니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 인근에 교육 시설이 위치하고 있습니다. 다만, 폐문부재로 인한 내부 확인 불가, 재개발 사업의 불확실성, 유동화 물건이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 인수할 권리가 없는 안전한 권리관계이므로, 철저한 사전 조사를 통해 위험 요인을 파악하고 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 사업지 내 위치: '가능중앙구역 재개발사업' 진행 시 상당한 자산 가치 상승 기대.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정이므로 인수 부담 없음.

* 적정 감정가: 주변 시세와 유사한 수준의 감정가로, 시세 대비 저가 매수 기회 가능성.

* 실거주 및 임대 용이: 다세대주택으로 실거주 또는 임대 수익 창출이 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 205,000,000원이며, 가장 유사한 조건의 최근 매매 사례(전용 49.41㎡, 210,000,000원)를 고려할 때, 본 건(전용 46.48㎡)의 적정 시세는 약 197,500,000원에서 210,000,000원 수준으로 추정됩니다.

재개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 가능성을 감안하고, 잠재적 리스크(내부 확인 불가 등)를 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

적정 입찰가 범위: 205,000,000원 ~ 225,000,000원

* 보수적인 접근 시: 감정가 수준인 205,000,000원 ~ 210,000,000원

* 재개발 잠재 가치를 높게 평가할 경우: 215,000,000원 ~ 225,000,000원

입찰 희망가는 철저한 현장 조사와 재개발 사업 진행 상황에 대한 추가적인 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.