나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1539 [2] 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1522-2 8층805호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서호동 소재 '새서귀초등학교' 남동측 근거리에
위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 중소규모점포 및 농경지 등이 혼재하는
지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통
이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건 내 7층707호, 8층805호, 9층923호 총 3개호로서,
(사용승인일: 2015.08.24)
외 벽 : 제주석타일 및 알루미늄 복합판넬 마감 등,
창 호 : 알루미늄 샷시창 등임.

이용상태

호텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사지로서, 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 폭 약 25m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공공공지(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(2013-08-30)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건은 공부상 별도의 건물명칭이 기재되어 있지 않으나, 현장표시 'EASTERN HOTEL JEJU'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

제주지방법원 2025타경1539 (2)

1.2. 소재지

제주특별자치도 서귀포시 서호동 1522-2 8층805호

1.3. 용도

숙박시설

1.4. 감정가

116,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 5.91㎡ (약 1.79평)

토지지분: 5.9134㎡ (약 1.79평)

건물면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

건물지분: 25.62㎡ (약 7.75평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

농OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서호동에 소재하며, '새서귀초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 소규모 점포 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕 10층 건물 내 8층 805호입니다. 건물은 2015년 8월 24일에 사용승인되었습니다. 외벽은 제주석 타일 및 알루미늄 복합 판넬로 마감되었으며, 창호는 알루미늄 샷시창입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

토지는 사다리형의 완경사지로, 현재 숙박시설 부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

건물의 서측 및 남측으로 폭 약 25m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 공공공지, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등의 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건의 등기부등본 상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 케이비부동산신탁주식회사 (2015.08.27)

* 소유권이전: 김희숙 (2015.09.25)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (286,800,000원, 2015.09.25) - 말소기준권리

* 임의경매: 농협은행 (244,095,677원, 2025.07.23)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 인수 여부 및 배당 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 '이스턴 호텔 제주'로 현장에서 확인되었으며, 호텔 주변으로는 신도시 지역으로 깔끔한 환경을 갖추고 있습니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 상업시설 및 농경지가 혼재되어 있으며, 제주월드컵경기장, 서귀포시청 등 공공기관 및 문화시설과도 인접해 있어 행정 및 생활 편의성이 양호합니다. 올레시장과도 차량으로 약 10분 거리에 위치하여 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 숙박시설로 이용 중이며, 주변에 중소규모 점포 및 상업시설이 혼재해 있습니다. 호텔 자체 내 편의점, 코인세탁실, 비즈니스센터, 하늘정원 등의 편의시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지 인근에 새서귀초등학교가 위치하여 도보 접근이 가능하며, 인근에 중학교 및 고등학교도 위치합니다.

5.3. 관광 및 자연환경

서귀포 지역의 아름다운 자연환경을 즐길 수 있는 명소들이 인근에 위치합니다. 송악산 둘레길, 강정포구, 소천지, 이중섭 미술관, 쇠소깍, 천지연폭포, 정방폭포, 제주월드컵경기장 등이 가까운 거리에 있어 관광 및 여가 활동에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 명칭 오류

공부상에는 별도 건물 명칭이 기재되어 있지 않으나, 현장에서는 'EASTERN HOTEL JEJU' (이스턴 호텔 제주)로 표시되어 있습니다. 이는 추후 건축물대장 정비 시 주의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 내부 확인 어려움

현장 조사 시 관계인의 비협조로 인해 내부 구조 및 정확한 위치 확인이 집합건축물대장상 건축물 현황도에 의거하여 이루어졌습니다. 이는 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으며, 입찰 시 유의해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

현재 임대 관계 및 실제 점유 현황이 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 실제 보증금 및 차임 미상의 임차인이 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 근린상업지역, 준주거지역으로 용도 지정되어 있으나, 공공공지, 대로3류, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등으로 인한 개발 및 이용상의 일부 제한이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시의 숙박시설로, '이스턴 호텔 제주'로 운영 중인 것으로 파악됩니다. 새서귀초등학교 인근에 위치하며, 주변에 주거, 상업, 녹지 지역이 혼재된 입지입니다. 교통 접근성은 양호하며, 서귀포 시내의 주요 관광지와 문화시설에 대한 접근성이 좋습니다. 건물은 2015년에 사용승인된 비교적 신축 건물에 속하며, 감정가는 1억 1천 6백만원으로 책정되어 있습니다.

주요 리스크 요인으로는 공부상 건물 명칭과 현장 명칭의 불일치, 관계인 비협조로 인한 내부 확인의 한계, 그리고 미상인 임대 관계 등이 있습니다. 이러한 부분들은 입찰 전 철저한 현장 확인과 권리 분석을 통해 해소해야 할 과제입니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 서귀포시의 숙박시설로, 관광객 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 신축(2015년 사용승인) 건물로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 편의시설 및 교통 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 주요 관광지와 인접하여 접근성이 우수합니다.

* 감정가 대비 낮은 면적이지만, 향후 호텔 운영을 통한 수익 창출 또는 개별 객실의 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 감정가(116,000,000원)를 기준으로 하되, 물건의 현황, 권리관계, 시장 상황, 임대차 관계의 불확실성, 그리고 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 내부 확인의 어려움과 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 충분히 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 상세한 시세 조사 및 현장 조사를 통해 실질적인 가치를 평가한 후, 본인의 투자 성향과 위험 감수 수준에 맞춰 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.