나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1539 [3] 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1522-2 9층923호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서호동 소재 '새서귀초등학교' 남동측 근거리에
위치하며, 부근에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 중소규모점포 및 농경지 등이 혼재하는
지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통
이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건 내 7층707호, 8층805호, 9층923호 총 3개호로서,
(사용승인일: 2015.08.24)
외 벽 : 제주석타일 및 알루미늄 복합판넬 마감 등,
창 호 : 알루미늄 샷시창 등임.

이용상태

호텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사지로서, 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 폭 약 25m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공공공지(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(2013-08-30)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건은 공부상 별도의 건물명칭이 기재되어 있지 않으나, 현장표시 'EASTERN HOTEL JEJU'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1539 (3)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서호동 1522-2, 9층 923호 (도로명주소: 제주특별자치도 서귀포시 서호중로 65)

용도: 숙박시설 (호텔)

감정가: 134,000,000원

토지면적: 6.52㎡ (약 1.97평)

토지 지분: 6.5158㎡ (약 1.97평)

건물면적: 28.23㎡ (약 8.54평)

건물 지분: 28.23㎡ (약 8.54평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

총 층수: 지하 2층, 지상 10층

사용 승인일: 2015년 08월 24일

본건 위치: 지상 9층 923호

총 호수: 205호

건축면적: 819.37㎡

연면적: 9861.3㎡

건폐율: 64.82%

용적률: 612.41%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서호동에 소재하며, '새서귀초등학교' 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 중소규모 점포 및 농경지가 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

건물은 서측 및 남측으로 폭 약 25m의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 공공공지(저촉), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2015년 09월 25일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권금액 286,800,000원)입니다.

3.2. 경매 진행 내용

본 경매는 농협은행의 임의경매 신청으로 진행 중이며, 임의경매 개시결정 등기일은 2025년 07월 23일입니다. (채권금액 244,095,677원)

3.3. 등기부 현황

소유권 보존 등기 (2015.08.27) 이후 소유권 이전 (2015.09.25) 및 근저당권 설정 (2015.09.25)이 이루어졌습니다. 임의경매 개시결정은 말소기준권리보다 늦게 등기되었습니다.

총 등기부채권액은 286,800,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수해야 할 임차인의 보증금은 총 0원입니다.

임대차 관계는 조사되었으나 미상으로 확인되었습니다.

3.5. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 다양한 숙박시설과 중소규모 점포들이 혼재하는 지역으로, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업 활동이 가능한 환경입니다.

4.2. 업종 적합성

주된 용도가 숙박시설이며, 호텔로 이용 중인 점을 감안할 때, 관광객 유치 및 숙박업 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4.3. 접근성

대로변에 접해있고 대중교통 이용이 편리하여 외부로부터의 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육시설

인근에 새서귀초등학교가 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근이 용이합니다. 또한, 중소규모 점포들이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

단독주택 및 공동주택이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 복합 기능의 지역 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제약

현장 조사 시 관계인의 비협조로 인해 내부 구조 및 정확한 위치 확인에 어려움이 있었습니다. 입찰 시 건축물현황도면에 의거한 정보만을 바탕으로 판단해야 하므로 주의가 필요합니다.

6.2. 공부상 명칭과 현장 표시 불일치

공부상에는 별도의 건물 명칭이 기재되어 있지 않으나, 현장에서는 'EASTERN HOTEL JEJU'로 표시되어 있습니다. 이는 추후 권리 관계나 운영에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

토지이용계획상 '공공공지(저촉)'에 해당하여 건축 또는 토지 활용에 있어 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로, 현재 점유 관계 및 보증금, 차임 등 구체적인 현황 파악이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.)

7. 종합 의견

제주 서귀포시의 숙박시설로서, 새서귀초등학교 남동측 인근에 위치하며 대로변에 접해 있어 접근성이 우수한 물건입니다. 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 9층에 위치하며, 사용 승인일은 2015년으로 비교적 신축에 속합니다. 현재 호텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

말소기준권리는 2015년 설정된 농협은행 근저당이며, 경매 신청 채권자 역시 농협은행입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상이고 현장 조사가 원활하지 않았다는 점은 유의해야 할 사항입니다. 또한, 공부상 건물 명칭과 현장 표시가 다른 점, 토지이용계획 상 공공공지 저촉 등의 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시의 관광 및 상업 활동이 활발한 지역에 위치하여 잠재적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 대로변에 접해 있어 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 숙박시설(호텔)로서 현재 운영 중이거나 운영 가능한 상태로, 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 전체 자산에 대한 권리를 확보할 수 있습니다.

* 인수할 보증금이 없어 추가적인 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 134,000,000원입니다. 경매 신청 채권액은 244,095,677원이며, 말소기준권리인 근저당의 채권 총액은 286,800,000원입니다.

현황(호텔 이용 중), 주변 시세, 향후 개발 가능성, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크(관계인 비협조, 공부상 명칭 불일치, 공공공지 저촉 등)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시장 분석 및 수익률 계산이 어렵습니다. 다만, 채권 총액 대비 감정가가 낮게 책정되어 있으며, 임차인 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

보수적인 관점에서 감정가 또는 그 이하의 가격부터 시작하여, 현장 조사 결과 및 관련 법규 검토 후 적정 수준에서 입찰하는 것을 권장합니다. 추가적인 시장 조사와 현장 재확인을 통해 보다 정확한 예상 입찰가를 도출하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.