나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8438 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 1237 묘지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 수산리 소재‘물메초등학교’남동측 근거리에 위치하
며, 부근은 단독주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 근거리에 주요간선도로(애조로)가 소재하는 등
제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형 평지로서, 건부지 및 잡종지로 이용중임.
기호(2): 사다리형 평지로서, 잡종지로 이용중임.
기호(3): 부정형 평지로서, 도로로 이용중임.
기호(4,6~9): 부정형 평지로서, 전으로 이용중임.
기호(5): 부정형 평지로서, 주차장 및 잡종지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 남동측으로 폭 약 4m 도로인 기호(3)에 접함.
기호(2): 북동측으로 폭 약 4m 도로인 기호(3)에 접함.
기호(3): 본건이 도로이며, 동측으로 폭 약 4m 아스팔트 포장도로에 접함.
기호(4~9): 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4~9): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애
물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01
-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주
특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한
표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별
자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주
특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치
도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호(1): 공부상 지목이 전이나 현황 건부지 및 잡종지임.
기호(2): 공부상 지목이 전이나 현황 잡종지임.
기호(3): 공부상 지목이 전이나 현황 도로임.
기호(5): 공부상 지목이 전이나 현황 주차장 및 잡종지임.
기호(6,7): 공부상 지목이 묘지이나 현황 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계
미상임.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8438 (2)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 1237

* 용도: 묘지 (참고: 공부상 지목이 묘지이나, 기호 6,7번 토지는 현황 전으로 이용 중)

* 감정가: 32,480,000원

* 토지 면적: 145.00㎡ (약 43.86평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOO (등기사항 증명서상 신용보증기금 확인)

* 특이사항: 유치권 신고 있음

* 주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 물건 현황

* 위치 및 주위 환경: 제주특별자치도 제주시 애월읍 수산리 소재 ‘물메초등학교’ 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 주요 간선도로인 애조로가 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 현황:

* 기호(1): 사다리형 평지로서, 건부지 및 잡종지로 이용 중입니다. (공부상 지목: 전)

* 기호(2): 사다리형 평지로서, 잡종지로 이용 중입니다. (공부상 지목: 전)

* 기호(3): 부정형 평지로서, 도로로 이용 중입니다. (공부상 지목: 전)

* 기호(4,6~9): 부정형 평지로서, 전으로 이용 중입니다. (기호 6,7번지 공부상 지목: 묘지)

* 기호(5): 부정형 평지로서, 주차장 및 잡종지로 이용 중입니다. (공부상 지목: 전)

* 인접 도로 상태:

* 기호(1): 남동측으로 폭 약 4m 도로인 기호(3)에 접합니다.

* 기호(2): 북동측으로 폭 약 4m 도로인 기호(3)에 접합니다.

* 기호(3): 본 건이 도로이며, 동측으로 폭 약 4m 아스팔트 포장도로에 접합니다.

* 기호(4~9): 맹지입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>

* 장애물 제한표면구역<공항시설법>

* 공장설립제한지역<수도법>

* 경관보전지구 5등급

* 생태계보전지구 5등급

* 지하수자원보전 4등급

* (기호 3번지 추가: 하수처리구역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 수원지방법원 2025카단506123 (가압류, 경기신용보증재단, 2025-06-25 접수)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 개요는 제공되지 않음)

3.3. 말소되는 권리

* 등기부상 갑구의 권리 중 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸됩니다. (예: 소유권이전(임성애, 2022-03-07), 가압류(동작신용협동조합, 2025-09-11))

3.4. 유치권

* 강효철: 2025.10.13. 전기공사대금 473,440,000원 유치권 신고. 성립 여부 불분명.

* 김진선: 2025.11.12. 공사대금 300,000,000원 유치권 신고. 성립 여부 불분명.

* 유치권 신고액이 매우 높아, 성립 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 본건은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 학교(물메초등학교)가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변에 특별한 상업 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 물메초등학교가 근거리에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 주변은 자연환경과 농경지가 많아 조용한 주거 환경을 조성할 가능성이 있습니다.

* 해당 지역의 생활 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 유치권: 신고된 유치권 금액(약 7.7억원)이 감정가를 초과하므로, 유치권의 성립 여부에 따라 인수 부담이 클 수 있습니다.

* 맹지: 토지 일부(기호 4~9)가 맹지이므로, 토지 이용 및 개발에 제약이 따릅니다.

6.2. 이용 현황 리스크

* 공부상 지목과 현황 불일치: 토지들의 공부상 지목(전, 묘지)과 현황(건부지, 잡종지, 도로, 주차장 등)이 상이하여, 추후 지목 변경 또는 이용에 따른 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 이용 제한 리스크

* 토지이용계획 및 제한 사항: 계획관리지역이지만, 가축사육제한, 공항소음, 장애물 제한, 공장설립 제한, 경관보전, 생태계보전, 지하수자원보전 등 다양한 법규에 의해 개발 및 이용에 제약이 따릅니다.

6.4. 기타 리스크

* 건축 허가: 본 건 토지는 야영장 시설 건축 허가(총면적 13,869.9㎡)를 득한 상태이나, 관련 인허가의 존속 및 승계 가능성은 반드시 관계 기관에 확인해야 합니다. 이는 잠재적 가치를 높일 수도 있으나, 복잡한 행정 절차를 수반할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업 단지 등)이 소재한다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 그러나, 지역 개발 계획 및 주변 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리에 위치한 토지 매각 물건으로, 감정가는 32,480,000원입니다. 토지는 총 145.00㎡(약 43.86평)이며, 매각 대상은 토지 전체입니다.

권리 분석상 가장 큰 위험 요소는 약 7.7억원에 달하는 유치권 신고입니다. 유치권의 성립 여부에 따라 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 철저한 조사가 필요합니다. 또한, 일부 토지가 맹지이고 공부상 지목과 현황이 불일치하는 점, 다양한 법규에 의한 개발 제한이 존재하는 점 등은 개발 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

반면, 야영장 시설 건축 허가가 득한 상태라는 점은 향후 개발 가능성을 시사합니다. 애월읍이라는 지리적 이점과 함께, 잠재적 가치를 고려할 수 있으나, 명확한 현황 파악 및 리스크 분석을 선행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 애월읍 상귀리의 입지 조건: 제주도의 대표 관광지인 애월읍에 위치하여 접근성 및 잠재적 가치가 있습니다.

* 건축 허가 보유: 야영장 시설 건축 허가 득한 토지로, 특정 목적의 개발 시 사업 추진 용이성을 높일 수 있습니다.

* 저가 낙찰 가능성: 높은 유치권 신고액 및 맹지, 이용 제한 등 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 저가 낙찰이 기대될 수 있습니다.

* 전원/자연 친화적 입지: 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가, 유치권 신고액, 토지 이용의 제한사항, 개발 가능성, 주변 시세, 법적 인수 부담 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 약 7.7억원에 달하는 유치권 신고액이 존재하며, 일부 맹지, 다양한 개발 제한 규제 등 리스크 요인이 명확하므로, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 유치권의 성립 여부 확인 및 인수 가능성을 면밀히 검토한 후, 해당 부담을 최대한 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어려우며, 철저한 현장 조사 및 법률 자문을 통해 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.