나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8736 [13] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제5층 제612호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""메종글래드제주"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서, 숙박시설 및 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 중
제3층 제307호, 제308호, 제309호, 제310호,
제4층 제507호, 제508호, 제509호, 제510호,
제5층 제608호, 제609호, 제610호, 제611호, 제612호,
제8층 제926호
제9층 제1011호, 제1012호, 제1013호, 제1025호로서,
(사용승인일자: 2020.12.29.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 및 벽지마감 등,
바닥: 강마루 및 타일마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공히 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.(후첨 '호별배치도' 참고)

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 주차설비, 천정형 에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약20m 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 263-2: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

연동 263-19: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
연동 263-20: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8736 (13)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제5층 제612호

건물 정보: 제주1번가 더테라스, 2020년 12월 사용승인

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 154,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 보령축산업협동조합 (등기부상 근저당권자 및 임의경매 신청인)

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.76㎡ (약 1.44평)

토지지분: 4.764820143884894㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

건물지분: 22.885㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "메종글래드제주" 동측 인근에 위치하며, 부근은 제주도의 주요 상업지대로서 숙박시설, 면세점, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제주국제공항에서 차량으로 약 10분 거리에 위치하며, 시내 중심가까지 도보로 이동 가능한 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

인접 도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형 토지 위에 건축되었습니다. 본건 건물은 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 을3 근저당권 (보령축산업협동조합, 2022-07-25 접수, 138,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 명시된 "지상권 개요"는 "- "로 기재되어 있어, 현재까지 파악된 바로는 특별한 인수 부담이 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 특이사항

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임대관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 조사되었습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 보증금 및 차임 지급 의무 발생 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 갑4, 갑6: 소유권이전(신탁등기말소) - 주식회사문스테이비 (2022-01-20, 2022-07-25 접수)

* 을3: 근저당권 (말소기준권리) - 보령축산업협동조합 (2022-07-25 접수, 138,000,000원)

* 갑7: 임의경매 - 보령축산업협동조합 (2025-09-09 접수, 2,169,000,000원)

* 갑8: 압류 - 제주특별자치도 (2026-03-09 접수, 말소)

등기부 채권 총액: 138,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

제주 관광 및 상업의 중심지인 연동에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상권이 활발합니다.

4.2. 주변 시설

인근에 메종글래드제주 호텔, 면세점, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 관광객 및 지역 주민을 위한 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 주변 지역에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

4.3. 업종 적합성

생활숙박시설 용도로, 주변의 관광객 수요와 비즈니스 방문객 수요를 흡수하기에 유리한 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트구조, 평슬래브지붕

층수: 지하 2층 / 지상 17층 중 제5층 제612호

사용승인일자: 2020년 12월 29일 (비교적 신축 건물)

5.2. 내외부 마감 및 설비

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 인테리어 및 벽지마감 등

바닥: 강마루 및 타일마감 등

창호: 시스템창호 등

설비: 기본 급배수, 위생, 승강기, 주차, 천정형 에어컨, 화재 탐지, 스프링클러, 소화전, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 이용 상태

공히 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인의 어려움

점유자의 거부로 인해 현장 내부 확인이 어려워, 외부 관찰 및 동일 단지 내 유사 구분건물 현황, 건축 도면 등을 참조하여 감정평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태가 평가와 다를 수 있으므로, 입찰 시 유의가 필요합니다.

6.2. 미상 임대 관계

임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 조사되었으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임 지급 등 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구, 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당되어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

제주도의 핵심 관광 및 상업 중심지인 연동에 위치한 비교적 신축의 생활숙박시설입니다. 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 잘 갖춰진 주변 상권은 높은 투자 가치를 시사합니다. 다만, 내부 확인의 어려움과 미상 임대 관계 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 제주 관광 및 상업의 핵심 지역에 위치하여 풍부한 유동인구 및 관광 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 관리 상태가 양호하고 현대적인 시설을 갖추고 있을 것으로 기대됩니다.

* 활발한 상권: 숙박시설 수요가 꾸준한 지역으로, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

* 우수한 접근성: 제주국제공항 및 시내 접근성이 뛰어나 관광객 및 비즈니스 방문객에게 매력적인 숙소입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 154,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 현장 내부 확인의 어려움과 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 따라서, 상세한 현장 조사를 통한 정확한 가치 판단이 선행되어야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 90%~100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰가는 해당 부동산의 최신 시세, 경쟁 물건 현황, 그리고 낙찰 후 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

(참고: 최종 입찰가는 법원 매각기일 직전의 시장 상황 및 본건의 구체적인 현장 조사 결과를 바탕으로 결정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.