나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8736 [18] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제9층 제1025호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""메종글래드제주"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서, 숙박시설 및 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 중
제3층 제307호, 제308호, 제309호, 제310호,
제4층 제507호, 제508호, 제509호, 제510호,
제5층 제608호, 제609호, 제610호, 제611호, 제612호,
제8층 제926호
제9층 제1011호, 제1012호, 제1013호, 제1025호로서,
(사용승인일자: 2020.12.29.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 및 벽지마감 등,
바닥: 강마루 및 타일마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공히 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.(후첨 '호별배치도' 참고)

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 주차설비, 천정형 에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약20m 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 263-2: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

연동 263-19: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
연동 263-20: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8736 (18)

1.2. 소재지

제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2필지, 제주1번가더테라스 제9층 제1025호

1.3. 건물 현황

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕

층수: 지하2층/지상17층 건물 중 제9층 제1025호

사용승인일: 2020년 12월 29일

1.4. 면적

토지면적: 2.80㎡ (약 0.85평)

토지 지분: 2.798㎡ (약 0.85평)

건물 전용면적: 21.56㎡ (약 6.52평)

건물 지분: 21.559㎡ (약 6.52평)

(참고: 아파트/오피스텔의 경우, 분양면적은 별도 확인이 필요합니다.)

1.5. 감정가 및 매각 대상

감정가: 150,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""메종글래드제주"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서, 숙박시설 및 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로 상태

북측으로 폭 약 20m 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리(을3. 근저당, 접수일자 2022-07-25) 이하 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명세서상 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 등기부 현황

채권자: 보령축산업협동조합 (임의경매 신청)

말소기준권리: 보령축산업협동조합 근저당 (120,000,000원)

기타 권리: 주식회사문스테이비 신탁등기 말소, 제주세무서장 압류, 제주특별자치도 압류 등기가 등재되어 있으나 모두 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

현재 임차인 관계가 명확하지 않으며, 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 제주시 연동은 제주도의 대표적인 상업 및 관광 중심지로, 다양한 숙박시설, 상업시설, 문화시설이 밀집되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 메종글래드제주 호텔, 주요 면세점, 쇼핑몰, 식당가 등이 형성되어 있어 유동인구가 풍부하며, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상권이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 편의시설(마트, 병원, 은행, 관공서 등)이 소재할 것으로 예상되며, 상업지대 특성상 생활 편의성이 높습니다. (제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 목록 확인 어려움)

5.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 인접하여 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 인근 지역 특성상 소음이나 항공기 운항 관련 제한 사항은 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인의 어려움

감정평가 과정에서 점유자의 거부 등으로 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 유사 건물을 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 시 유의하시기 바랍니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있어 건축 행위 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역에 해당되어 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 설정된 물건으로, 타 담보물의 매각 결과에 따라 본건의 입찰가 및 권리 관계에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

제주도 제주시 연동의 핵심 상업지역에 위치한 신축(2020년 사용승인) 숙박시설(생활숙박시설)입니다.

7.2. 권리관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능합니다.

7.3. 주요 특징

비교적 최근에 건축된 건물로, 신축 상가 및 숙박시설로서의 가치가 있으며, 공동담보 물건이라는 점은 특이사항으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2020년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 활용이 용이합니다.

8.2. 최적 입지

제주 최대 상업 지구인 연동에 위치하여 관광객 및 상주 인구 접근성이 뛰어납니다.

8.3. 숙박 시설 용도

제주 관광 산업의 성장세와 더불어 숙박 시설로서의 임대 수익 및 가치 상승이 기대됩니다.

8.4. 시세 대비 잠재적 가치

감정가가 1.5억 원으로, 해당 지역의 유사 부동산 시세를 고려할 때 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 시장 조사 및 추가적인 가치 평가 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 물건의 감정가 1억 5천만 원을 기준으로, 권리 분석 상 인수되는 부담이 없고, 신축 건물이라는 점을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

9.2. 고려사항

내부 확인의 어려움, 공동담보 물건이라는 점, 명도 과정에서의 변수 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

9.3. 예상 범위

(주의: 이는 현재 제공된 정보를 기반으로 한 단순 추정치이며, 정확한 시장 조사 및 현장 확인을 통해 가치 평가가 이루어져야 합니다.)

본건의 감정가는 150,000,000원입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 경쟁 물건과의 비교 분석이 어렵습니다. 따라서, 감정가를 하회하는 수준에서 시작하여 현장 조사 후 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 잠정적으로 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.