나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8736 [17] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제9층 제1013호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""메종글래드제주"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서, 숙박시설 및 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 중
제3층 제307호, 제308호, 제309호, 제310호,
제4층 제507호, 제508호, 제509호, 제510호,
제5층 제608호, 제609호, 제610호, 제611호, 제612호,
제8층 제926호
제9층 제1011호, 제1012호, 제1013호, 제1025호로서,
(사용승인일자: 2020.12.29.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 및 벽지마감 등,
바닥: 강마루 및 타일마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공히 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.(후첨 '호별배치도' 참고)

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 주차설비, 천정형 에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약20m 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 263-2: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

연동 263-19: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
연동 263-20: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 제주지방법원 2025타경8736 (17)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제9층 제1013호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 159,000,000원

토지면적: 2.97㎡ (약 0.90평)

토지지분: 2.97㎡ (약 0.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

건물지분: 22.885㎡ (약 6.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 보령축산업협동조합

사용승인일자: 2020년 12월 29일

1.2. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 중 제9층 제1013호에 해당하며, 사용승인일자는 2020년 12월 29일입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 인테리어 및 벽지 마감, 바닥은 강마루 및 타일 마감, 창호는 시스템창호 등으로 시공되었습니다.

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 주차설비, 천정형 에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "메종글래드제주" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 상업지대로서 숙박시설, 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 3필지로, 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심/일반), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다양한 도시계획시설 및 법적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 7월 25일자 보령축산업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, 지상권 개요만 기재되어 있고 상세 내용은 없어 확인 필요)

등기부채권 총액은 144,000,000원입니다.

집합건물 등기부에는 신탁등기 말소 내역 2건, 근저당권 1건, 임의경매개시결정 1건, 압류 2건이 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 제주시 연동 일대는 제주도의 주요 관광 및 상업 중심지로, 다수의 숙박시설, 면세점, 쇼핑몰, 식음료 시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 특히 "메종글래드제주"와 같은 대형 호텔 인근이라는 점에서 관광객 및 상업 활동 관련 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 현재 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중에 있습니다.

편의시설로는 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리하여 생활 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 확인 불가: 본건 건물은 점유자의 거부 등으로 인해 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 동일 단지 내 유사 구분건물의 현황, 건축도면 등을 참조하여 감정평가되었습니다. 실제 내부 상태가 감정평가와 상이할 수 있으므로 입찰 시 각별한 주의가 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 인수 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 관련 채무 관계의 복잡성을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 연동의 상업지구에 위치한 신축급 생활숙박시설로, 입지 및 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인할 수 없다는 점과 임대관계가 불분명하다는 점은 중요한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 제주시 핵심 상업 및 관광 지역에 위치

* 비교적 최근 준공된 신축급 건물 (2020년 사용승인)

* 생활숙박시설로서 임대 수익 및 활용 가능성 존재

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 관리 용이

9. 예상 입찰가

감정가는 159,000,000원입니다.

다만, 내부 확인 불가 및 임대차 정보 미상 등 잠재적 리스크를 고려하여, 현장 조사 및 시세 분석을 통해 정확한 낙찰가 산정이 필요합니다. 보증금 및 기타 인수 조건이 없는 것으로 파악되나, 최종 입찰가는 이러한 요인들을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.