나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8736 [15] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제9층 제1011호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""메종글래드제주"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서, 숙박시설 및 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 중
제3층 제307호, 제308호, 제309호, 제310호,
제4층 제507호, 제508호, 제509호, 제510호,
제5층 제608호, 제609호, 제610호, 제611호, 제612호,
제8층 제926호
제9층 제1011호, 제1012호, 제1013호, 제1025호로서,
(사용승인일자: 2020.12.29.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 및 벽지마감 등,
바닥: 강마루 및 타일마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공히 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.(후첨 '호별배치도' 참고)

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 주차설비, 천정형 에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약20m 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 263-2: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

연동 263-19: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
연동 263-20: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8736 (15)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제9층 제1011호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하 2층 / 지상 17층

사용승인일자: 2020년 12월 29일

감정가: 159,000,000원

토지면적: 3.59㎡ (약 1.08평)

토지 지분: 3.589640287769785㎡

건물면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

건물 지분: 22.885㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 보령축산업협동조합

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "메종글래드제주" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서 숙박시설, 면세점, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 현황: 인접 도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 북측 폭 약 20m, 서측 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3, 근저당권, 보령축산업협동조합, 2022년 7월 25일 접수, 채권액 144,000,000원.

매각으로 소멸되는 권리:

* 을3 근저당권 (보령축산업협동조합)

* 갑7 임의경매개시결정 (보령축산업협동조합)

* 갑8 압류 (제주세무서장)

* 갑9 압류 (제주특별자치도)

* 신탁등기말소 권리들 (주식회사문스테이비)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 보증금 및 차임 관련하여 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 제주도의 주요 관광 및 상업 중심지인 연동에 위치하고 있습니다.

인근에 메종글래드제주, 면세점, 다양한 근린생활시설 및 숙박시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

지역 특성상 관광객을 대상으로 하는 숙박 및 상업 시설 운영에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 다양한 상업시설, 식음료 시설, 면세점 등이 인접해 있습니다.

교통: 제주 시내 및 공항 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

혐오시설: 본건 주변 지역은 상업 및 관광 중심지로, 일반적인 조사 결과 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 점유자의 거부로 인해 본건 건물의 내부 확인이 어려웠습니다. 따라서 감정평가는 외부 관찰 및 동일 단지 내 유사 구분건물의 현황, 건축도면을 참고하여 이루어졌으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 이 점은 입찰 시 반드시 유의해야 합니다.

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물건의 경매 결과에 따라 전체 매각가에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 제주시 연동의 핵심 상업지역에 위치한 신축 생활숙박시설입니다.

뛰어난 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있어 관광객 수요를 흡수하기에 유리합니다.

다만, 점유자의 내부 확인 거부로 인해 정확한 상태 파악에 어려움이 있었던 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

권리관계는 대체로 말소될 예정이나, 공동담보라는 특수성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 관광 및 상업의 중심인 연동에 위치하여 접근성과 편의성이 뛰어납니다.

최신 건물: 2020년 12월에 사용승인된 비교적 신축 건물로 관리가 용이합니다.

안정적 임대 수요: 제주 지역의 지속적인 관광객 증가로 인해 숙박시설의 임대 수요가 꾸준합니다.

시세차익 기대: 내부 확인의 어려움 등 현황으로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 159,000,000원입니다.

본건은 내부 확인의 어려움, 공동담보 물건이라는 점 등을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근한다면 감정가 이하에서도 고려해볼 수 있으나, 시세 및 수요 분석 결과에 따라서는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준까지도 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 상세한 현장 조사와 법률 검토를 통해 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.