나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8736 [16] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 제주1번가더테라스 제9층 제1012호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""메종글래드제주"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서, 숙박시설 및 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 중
제3층 제307호, 제308호, 제309호, 제310호,
제4층 제507호, 제508호, 제509호, 제510호,
제5층 제608호, 제609호, 제610호, 제611호, 제612호,
제8층 제926호
제9층 제1011호, 제1012호, 제1013호, 제1025호로서,
(사용승인일자: 2020.12.29.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 및 벽지마감 등,
바닥: 강마루 및 타일마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공히 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.(후첨 '호별배치도' 참고)

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 주차설비, 천정형 에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약20m 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 263-2: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

연동 263-19: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
연동 263-20: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8736 (16)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 263-2, 제주1번가더테라스 제9층 제1012호

신주소: 제주특별자치도 제주시 연동6길 5 (연동)

건물명: 제주1번가더테라스

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 1억 59,000,000원

토지면적: 2.97㎡ (약 0.9평)

건물면적 (전용): 22.89㎡ (약 6.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 보령축산업협동조합

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치하며, "메종글래드제주" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 상업지대로서 숙박시설, 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재하는 활발한 지역입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물은 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 7월 25일에 접수된 보령축산업협동조합의 근저당권 (채권금액 1억 4,400만 원)입니다.

상기 말소기준권리보다 후순위로 등기된 근저당, 임의경매, 압류 등의 모든 권리는 매각 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 하는 권리 (예: 유치권, 등기부상 소멸되지 않는 용익물권 등)는 없는 것으로 확인됩니다.

등기부상 채무 총액(말소기준권리 기준)은 1억 4,400만 원입니다.

임차인 현황에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 현재 미상으로 파악되며, 이는 실제 점유자나 임차인이 존재하더라도 보증금 인수 부담은 없을 가능성이 높음을 의미합니다. 다만, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 제주시 연동은 제주도의 주요 관광 및 상업 중심지로서, 풍부한 유동인구를 자랑합니다.

주변에는 다수의 숙박시설, 면세점, 쇼핑몰, 식음료 매장 등 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 상업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

관광객 및 지역 거주민을 대상으로 하는 숙박업 및 기타 상업 시설 운영에 있어 잠재적 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변의 발달된 상업지대를 통해 마트, 은행, 병원 등 각종 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

대중교통 접근성이 양호하여 제주 시내 및 주요 관광지로의 이동이 용이합니다.

상업지역의 특성상 소음이나 통행량 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인의 어려움: 감정평가 당시 점유자의 거부로 인해 건물 내부 확인이 충분히 이루어지지 못했으며, 외부 관찰 및 동일 단지 내 유사 건물 현황, 건축 도면 등을 참고하여 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태는 평가와 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 중요합니다.

임대차 관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 잔류 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

토지 이용계획 상 제한: 본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등의 규제를 받습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

공동담보 물건: 본건은 다른 부동산과 공동으로 담보 설정된 물건입니다. 이는 경매 절차상 본건 자체의 매각에는 큰 영향을 미치지 않으나, 동일 채무에 묶인 다른 물건의 진행 상황 등을 인지하고 있을 필요가 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업 및 주거 지역의 특성상 개별적인 민원 유발 시설의 존재 가능성은 있으며, 이는 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도 제주시 연동의 핵심 상업지역에 위치한 생활숙박시설입니다. 2020년 12월 29일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 현대적인 시설과 도심 속 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 점유자의 거부로 인한 내부 상태 확인의 제한점과 임대차 관계의 불확실성은 본건의 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 철저한 조사를 통해 이러한 불확실성을 해소해야 합니다.

8. 투자 포인트

제주도의 주요 관광 및 경제 활동 중심지인 연동이라는 탁월한 입지를 자랑합니다.

2020년에 준공된 현대식 건물로, 즉시 사용하거나 임대 수익 창출이 가능합니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 권리 분석이 이루어져 있습니다.

내부 상태 미확인이라는 리스크가 경매 참여자들에게 심리적 부담으로 작용할 수 있어, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 1억 5,900만 원을 기준으로 하되, 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

- 인수 보증금: 0원

- 물건의 정확한 내부 상태 및 하자 유무 (현장 답사 필수)

- 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 동향

- 향후 제주 지역 부동산 시장의 전망

- 명도 및 내부 확인의 어려움 등 잠재적 리스크를 감안한 할인율 적용

내부 확인이 어렵다는 점과 임대차 관계가 미상이라는 점 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적인 전략이 될 수 있습니다. 구체적인 입찰가는 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.