나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8736 [14] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제8층 제926호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""메종글래드제주"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서, 숙박시설 및 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 중
제3층 제307호, 제308호, 제309호, 제310호,
제4층 제507호, 제508호, 제509호, 제510호,
제5층 제608호, 제609호, 제610호, 제611호, 제612호,
제8층 제926호
제9층 제1011호, 제1012호, 제1013호, 제1025호로서,
(사용승인일자: 2020.12.29.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 및 벽지마감 등,
바닥: 강마루 및 타일마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공히 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.(후첨 '호별배치도' 참고)

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 주차설비, 천정형 에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약20m 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 263-2: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

연동 263-19: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
연동 263-20: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8736 (14)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2

건물명: 제주1번가더테라스 제8층 제926호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 221,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 보령축산업협동조합

2

1.2. 건물 상세 정보

주소: 제주특별자치도 제주시 연동6길 5 (연동)

구조: 철근콘크리트구조 (평슬래브 지붕)

사용승인일자: 2020년 12월 29일

총 층수: 지하 2층 / 지상 17층

본건 위치: 지상 8층 제926호

건물면적: 32.09㎡ (약 9.71평)

건물지분: 32.094㎡ (약 9.71평)

건물 내 총 호수: 451호

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1.3. 토지 상세 정보

토지 면적: 6.68㎡ (약 2.02평)

토지 지분: 6.681978417266188㎡ (약 2.02평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상: 인접 도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형 토지

토지 이용 계획: 일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 제주특별자치도 제주시 연동에 소재하며, ""메종글래드제주"" 동측 인근에 위치합니다.

부근은 상업지대로서 숙박시설, 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

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2.2. 교통망

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

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2.3. 도로 및 토지 현황

북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 상태입니다.

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3. 권리분석

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3.1. 권리 분석 요약

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 184,800,000원입니다.

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3.2. 임차인 명세

임차인: 하 정

보증금: 2,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2024년 04월 25일

확정일자: 2024년 04월 24일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 본 임차인은 대항력이 없어 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 그러나 점유자가 있을 수 있으므로 명도 절차는 필요할 수 있습니다.

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3.3. 말소 기준 권리 및 인수 사항

말소기준권리: 을3 근저당권 (보령축산업협동조합, 2022년 07월 25일 접수, 184,800,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

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4. 상권분석

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4.1. 지역 상권 특성

제주 제주시 연동은 관광 및 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

숙박시설, 면세점, 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다.

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4.2. 인근 시설

메종글래드 제주와 같은 대형 숙박 시설이 인접해 있으며, 다수의 면세점, 근린생활시설이 분포하고 있어 상권이 발달되어 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변 상업 시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

숙박시설이 밀집된 지역으로 관광객을 대상으로 하는 서비스 이용이 용이합니다.

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5.2. 대중교통 이용 편의성

인근 시내버스정류장을 통해 제주 시내 주요 지역으로 이동이 편리합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 현장 조사 제약

본건 건물은 점유자의 거부로 인해 내부 확인이 어렵습니다.

외부 관찰 및 동일 단지 내 유사 구분 건물의 현황, 건축 도면 등을 참고하여 감정평가가 이루어졌으므로, 입찰 시 내부 상태에 대한 잠재적 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다.

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6.2. 토지 이용 제한

일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역(공항 관련) 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

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6.3. 담보 관련 사항

본건은 공동 담보로, 채무가 다른 부동산에도 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 채권 채무 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

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7. 종합 의견

제주 제주시 연동의 중심 상업지구에 위치한 생활숙박시설 물건으로, 관광 및 상업 활동이 활발한 지역적 이점을 가지고 있습니다.

2020년 준공된 비교적 신축 건물이며, 교통 접근성 및 주변 인프라가 양호합니다.

그러나 점유자의 내부 확인 거부로 인한 현장 조사의 제약은 명확한 현 상태 파악을 어렵게 하여, 입찰 시 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 또한 공동 담보 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

이러한 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있는 물건입니다.

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8. 투자 포인트

* 제주 관광 및 상업 중심지의 우수한 입지

* 생활숙박시설 용도로 인한 높은 활용 가능성

* 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물

* 발달된 주변 상권 및 편의시설 접근성

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9. 예상 입찰가

감정가: 221,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

본건은 내부 확인이 어렵다는 점과 공동담보 물건이라는 점을 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 신중한 접근을 위해 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본 건의 특수성을 감안하여 현장 조사 제약으로 인한 잠재적 수리비 및 명도 비용 등을 추가로 고려해야 합니다.

정확한 시세 조사와 권리관계 재확인 후, 내부 상태 및 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 감정가 대비 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.