나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8736 [9] 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2 제주1번가더테라스 제5층 제608호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 ""메종글래드제주"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대로서, 숙박시설 및 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상17층 중
제3층 제307호, 제308호, 제309호, 제310호,
제4층 제507호, 제508호, 제509호, 제510호,
제5층 제608호, 제609호, 제610호, 제611호, 제612호,
제8층 제926호
제9층 제1011호, 제1012호, 제1013호, 제1025호로서,
(사용승인일자: 2020.12.29.)

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 및 벽지마감 등,
바닥: 강마루 및 타일마감 등,
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

공히 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중임.(후첨 '호별배치도' 참고)

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 승강기설비, 주차설비, 천정형 에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약20m 및 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연동 263-2: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

연동 263-19: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
연동 263-20: 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행하는 2025타경8736 (9) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 연동 263-2 외 2, 제주1번가더테라스 제5층 제608호이며, 용도는 숙박시설(생활숙박시설)입니다.

감정평가액은 154,000,000원입니다.

토지는 총 2.97㎡ (약 0.90평)이며, 건물 면적은 22.89㎡ (약 6.93평)입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 보령축산업협동조합입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이며, 주의사항은 별도로 명시되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 제주특별자치도 제주시 연동에 위치한 "메종글래드제주" 동측 인근의 상업지대에 소재합니다.

주변은 숙박시설, 면세점, 근린생활시설 및 일부 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로, 근린생활시설 및 생활형 숙박시설 부지로 이용 중입니다.

북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 7월 25일 접수된 보령축산업협동조합의 근저당(을3)입니다.

등기부 요약에 따르면, 신탁등기 말소(갑4, 갑6) 기록이 있으며, 보령축산업협동조합의 근저당(을3)이 말소기준권리입니다.

이후 접수된 임의경매(갑7), 압류(갑8) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에는 지상권 개요만 언급되어 있고, 구체적인 내용은 없습니다.

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상임으로 기재되어 있습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 제주시 연동은 제주의 대표적인 관광 및 상업 중심지로, 다양한 숙박시설, 면세점, 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

지역 특성상 관광객 유동인구가 많아 숙박업 및 관련 상업 시설의 영업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 메종글래드제주와 같은 대형 숙박 시설이 있어 상업 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 접근성이 우수하며, 차량 이용 시에도 주요 도로 접근이 용이합니다.

* 주거 환경: 상업 지역 내에 위치하여 주거 쾌적성보다는 상업 활동 편의성에 초점을 맞춘 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 제약: 본 건 건물은 점유자의 거부 등으로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰 및 동일 단지 내 유사 구분건물 현황, 건축도면 등을 참조하여 감정평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 입찰 시 유의해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 상 임대차 관계가 미상으로, 보증금 및 차임액이 확인되지 않아 잠재적인 명도 또는 인수 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심/일반), 소로1류/중로1류 접합 등 다양한 도시계획 및 지구단위계획이 적용되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 제주특별법 관련 규제 사항이 다수 존재하므로, 향후 토지 이용 및 건축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 외부 지도 서비스 및 검색을 통한 혐오시설 정보: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 연동의 핵심 상업지역에 위치한 신축 생활숙박시설입니다. 2020년 12월 29일에 사용 승인되어 비교적 최신 건물 상태를 유지하고 있으며, 입지적 장점과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 점유자의 내부 확인 거부로 인한 불확실성과 미상인 임대 관계는 명확한 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 복잡한 토지 이용 계획 및 제한 사항들은 향후 건물 활용에 대한 추가적인 검토를 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 제주 관광 및 상업의 중심지인 연동에 위치하여 높은 잠재적 가치와 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 시설 노후화가 적어 즉시 활용 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확하며, 재산권 행사에 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 154,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

내부 상태 미확인, 임대차 관계 미상 등의 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현장 방문을 통한 직접적인 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사, 그리고 관련 법규 검토를 바탕으로 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.